別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台青葉 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.

鑑定評価額 2,350,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 3,170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区中央１丁目８１３番 ｢中央１－１０－１｣ ②地積 　(㎡) 551   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,800) 防火 （その他） 地区計画等 駐車場整備地区 (90,850) 1:1.5 店舗兼事務所 ＳＲＣ10F3B 百貨店、店舗ビルが 建ち並ぶ駅前の中心 商業地域 北50m市道、東側道 水道、ガス、下水 仙台 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 仙台駅正面に位置し、視界性 が良好で広告宣伝効果が高い 。デッキで駅と直結 街 路 ５０ｍ市道 交通 施設 仙台駅西方 80m 法令 規制 商業 (90,850) 防火  地区計画等 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新築ビルの竣工もありオフィス空室率はやや上昇したが、都心再構築プロジェクトにより開発マインドは強い。 コロナ禍でファンド系の大型投資が減少しているが、再開発計画着手の動きがあり発展的に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,400,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,380,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台駅西口周辺の幹線道路沿いの高度商業地域。典型的需要者は投資法人やホテル業者。コロナ禍でホテ ル用地の引合いが減少しているが、コロナ後を視野に入れた開発の動きも増えた。行政の補助や制度の後押しもあって 大手開発業者の投資意欲も高く、周辺の開発計画が徐々に実現しつつある。空室率はやや上昇傾向であるが、高機能オ フィスに対する需要は根強く新築賃料はほぼ横ばい。周辺の価格水準は坪１３００万～１５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、賃料の粘着性、遅効性により収益価格は保 守的に求められる傾向がある。一方、比準価格を求めるにあたっては、コロナ禍における市場を反映した取引時点が新 しい事例も採用して試算している。よって、比準価格は実証的で、収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映してい る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  4,160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] オフィス空室率はやや上昇、店舗賃料は下落 。コロナ禍で中央資本の大型投資は低迷。地 元不動産会社等の小規模住居系を中心とする 投資は積極的。 「せんだい都心再構築プロジェクト」による 後押しもあり、周辺地域では停滞していた開 発計画が具体化しつつあるなど再開発気運が 強まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％