別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台青葉 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -60 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区みやぎ台１丁目９６番１７８ ｢みやぎ台１－１６－３｣ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に空 地が見られる郊外の 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 陸前落合 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   110 ｍ、南   160 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青葉区北西端郊外の丘陵台地 の住宅団地。１９７０年～７ ７年開発、計画戸数約２千。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 陸前落合駅北西方 4.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 団地に近接して小学校等が位置するが、駅や商業施設には接近性が劣る。地価の相対的な割安感から子育て世代 を中心に需要が増加しており、通常の建売住宅のほか小規模建売も目立つ。地価は上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ仙山線陸前落合駅・愛子駅の北方背後にある赤坂ニュータウン、高野原、みやぎ台の丘陵性住宅団地 一円である。需要者は青葉区・泉区内に勤務する子育てファミリー層を中心に、小規模建売を目的とした建売業者の参 加も多い。駅や商業施設の利便が劣るが、市街地の住宅地に比べて地価の割安感を反映し、需要が増加している。高値 取引も散見されるが、需要の中心価格帯は更地２２０㎡程度で４６０万円前後、新築建売は２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心に新築アパートが点在。不動産投資に見合う採算性は乏しく賃貸市場が成立しておらず、事業収支の観 点等から共同住宅の想定は非現実的であり収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域で、実際の取 引形態は全般的に自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、信頼性のあ る取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -40               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,000 円／㎡ [111.1] 100 100 [104.0] 100 [142.0] [103.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停 滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取 引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に 回復が見られる。 青葉区北西端に位置し接近性・利便性が相対 的に劣るが、総額の割安感が好感され需要は 堅調。業者による建売用地の仕入れも目立ち 地価は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.2 ％  ％