鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -59　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０６０ -34	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道		２住居高度地区3種特別用途地区 (60,200)
b	２２１１０９０ -1009	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		２住居高度地区3種特別用途地区 (160)
c	２２１１０２０ -3	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	南4m市道、東3.2m、二方路		２中専高度地区2種 (60,160)
d	２２１１０９０ -1032	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	南西4m未舗装市道、中間画地		２住居高度地区3種特別用途地区 (60,160)
e	２２１１０６０ -1032	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m市道、中間画地		２住居高度地区3種特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,075	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	102,943	100 [ 95.7]	107,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 99,367	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,354	100 [ 90.0]	112,616		113,000
c	(　 ) 96,358	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	112,198	100 [ 99.0]	113,331		113,000
d	(　 ) 109,115	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,115	100 [ 94.1]	115,956		116,000
e	(　 ) 149,170	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	151,364	100 [ 115.0]	131,621		132,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

仙台青葉 -59　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,782,968	735,304	3,047,664	2,234,360	813,304	（　0.9745） 792,565	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,229,674 円　　　　（　 78,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -59　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.01	ＬＳ2	178.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	188 ％	221 ㎡	13.9 m x 17.4 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均賃貸面積３０㎡の単身者向け共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.10	100.0	89.10	1,706	152,005	2.0	304,010
							1.0	152,005
2～ 2	住宅	89.10	100.0	89.10	1,742	155,212	2.0	310,424
							0.0	0
～

～

～

計		178.20	100.0	178.20		307,217		614,434
								152,005

⑨年額支払賃料	307,217 円　×　12ヶ月　＝　 3,686,604 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,686,604 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 281,582 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,741,022 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	614,434 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,714 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 152,005 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 36,232 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,782,968 円　　　　（　 17,118 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０２２　　　　-6	1,764 ( 1,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,764	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,745 円/㎡　月額支払賃料（　 1,742 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０２２　　　　-13	1,667 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,667
c	２２１１０２２　　　　-18	1,794 ( 1,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,794

仙台青葉 -59　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,800 円	33,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	160,904 円	4,022,604　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 282,200 円	33,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,400 円	33,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 735,304 円　（　　　　　　 3,327 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,200,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 178.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,234,360 円（　　　　　 10,110 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,782,968 円
②総費用	735,304 円
③純収益　①－②	3,047,664 円
④建物等に帰属する純収益	2,234,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	813,304 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	792,565 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,586 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,229,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 -59　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -59

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅原　史朗

TEL.

鑑定評価額

25,600,000 円

１㎡当たりの価格

116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区川内山屋敷７７番１				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区3種土砂災害警戒区域 (60,188)
	1:1.2	共同住宅ＬＳ2	アパートが多く建ち並ぶ既成住宅地域	北東4.7m市道	水道、ガス、下水	川内 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東北大学川内キャンパスの西
側に隣接し、学生向けアパー
トが建ち並ぶ住宅地域

街

路

基準方位北４．７ｍ
市道

交通

施設

川内駅南西方

310m

法令

規制

２住居
(60,188)
高度地区3種
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

東北大学川内キャンパスに隣接する街路条件や配置がやや劣る住宅地域であるが、地下鉄東西線開業に伴う利便
性向上の影響を受け需要は堅調である。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川内、角五郎、広瀬町、八幡地区等の仙台市中心部に近接し、生活利便性の良好な住宅地域一円。需要者
は戸建住宅取得を目的とする個人を中心として、東北大学川内キャンパスに隣接することから学生を対象としたアパー
ト経営を図る個人や法人による需要も見込まれる。土地は２２０㎡程度で２５００万円程度、新築戸建物件は４０００
万円～４５００万円程度が需要の中心になるものと思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地下鉄駅から徒歩圏内に位置するほか、東北大学川内キャンパスに隣接していることから学生向けアパート等の共同住
宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。対象地域は居住
の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考として、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格
を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -47 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 144,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[100.0]

100
[129.3]

[100.0]
100

116,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅取得支援策等の影響を受けて、コロナ禍
においても住宅需要は全般的に旺盛であり、
青葉区住宅地の地価は上昇幅が昨年よりも拡
大傾向にある。

東北大学川内キャンパスに隣接し、地下鉄「
川内」駅から徒歩圏内にある利便性等の高い
住宅地域であり、需要は堅調。地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -59　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０６０ -1025	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	西6m市道、南4m、角地		２住居高度地区3種 (60,200)
b	２２１１０６０ -78	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、北東4m、角地		１住居高度地区3種 (60,200)
c	２２１１０６０ -35	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,180)
d	２２１１０６０ -11	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
e	２２１１０６０ -65	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,168)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,583	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.3]	166,487	100 [ 143.5]	116,019	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 84,813	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 96.9]	105,546	100 [ 91.5]	115,351		115,000
c	(　 ) 87,599	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	89,767	100 [ 76.4]	117,496		117,000
d	(　 ) 96,037	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	100,126	100 [ 86.2]	116,155		116,000
e	(　 ) 97,694	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	100,596	100 [ 87.0]	115,628		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

仙台青葉 -59　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,952,834	746,653	3,206,181	2,399,280	806,901	（　0.9702） 782,855	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,018,587 円　　　　（　 77,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -59　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.01	ＬＳ2	178.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区3種土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	188 ％	221 ㎡	13.9 m x 17.4 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１Ｋタイプ：平均専有面積約３０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	89.10	100.0	89.10	1,797	160,113	1.0	160,113
							1.0	160,113
2～ 2	居宅	89.10	100.0	89.10	1,831	163,142	1.0	163,142
							1.0	163,142
～

～

～

計		178.20	100.0	178.20		323,255		323,255
								323,255

⑨年額支払賃料	323,255 円　×　12ヶ月　＝　 3,879,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,879,060 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 247,144 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,871,916 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	323,255 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,039 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 323,255 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 77,879 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,952,834 円　　　　（　 17,886 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０６２　　　　-1008	2,168 ( 2,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,212	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,872 円/㎡　月額支払賃料（　 1,831 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０６２　　　　-10	2,051 ( 2,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,865
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -59　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,800 円	31,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	205,953 円	4,119,060　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 265,200 円	31,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,400 円	31,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 746,653 円　（　　　　　　 3,379 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 178.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,399,280 円（　　　　　 10,856 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,952,834 円
②総費用	746,653 円
③純収益　①－②	3,206,181 円
④建物等に帰属する純収益	2,399,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	806,901 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	782,855 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,542 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,018,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,000 円／㎡）