鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -58　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０２０ -1	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東4m、西4m、三方路		１住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
b	２２１１０６０ -37	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、南東3m、二方路		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,160)
c	２２１１１１０ -1023	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.9m市道、東4.8m、角地		近商高度地区4種駐車場整備地区 (90,300)
d	２２１１１１０ -15	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,200)
e	２２１１０６０ -1025	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	西6m市道、南4m、角地		２住居高度地区3種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 209,678	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	247,638	100 [ 86.2]	287,283	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	293,000
b	(　 ) 216,789	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	216,364	100 [ 74.0]	292,384		298,000
c	(　 ) 452,348	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	459,307	100 [ 148.7]	308,882		315,000
d	(　 ) 371,604	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	424,867	100 [ 139.6]	304,346		310,000
e	(　 ) 124,583	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.3]	166,487	100 [ 59.9]	277,942		284,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

仙台青葉 -58　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,076,767	2,430,739	8,646,028	6,814,500	1,831,528	（　0.9497） 1,739,402	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	37,813,087 円　　　　（　 156,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -58　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	128.53	Ｓ4	510.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	243 ㎡	18.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ、平均専有面積約２９㎡、平面駐車場４台の共同住宅を想定。

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

想定建物に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	124.53	89.2	111.08	1,900	211,052	2.0	422,104
							1.0	211,052
2～ 2	住宅	128.53	89.5	115.03	2,000	230,060	2.0	460,120
							1.0	230,060
3～ 3	住宅	128.53	89.5	115.03	2,000	230,060	2.0	460,120
							1.0	230,060
4～ 4	住宅	128.53	89.5	115.03	2,000	230,060	2.0	460,120
							1.0	230,060
～

計		510.12	89.4	456.17		901,232		1,802,464
								901,232

⑨年額支払賃料	901,232 円　×　12ヶ月　＝　 10,814,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 456.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,814,784 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 692,087 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,842,697 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,802,464 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,943 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 901,232 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 217,127 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,076,767 円　　　　（　 45,583 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０２２　　　　-19	2,364 ( 2,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,128	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,046 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０２２　　　　-20	2,037 ( 1,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,017
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -58　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,000 円	105,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	576,739 円	11,534,784　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	105,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,430,739 円　（　　　　　　 10,003 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 510.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,814,500 円（　　　　　 28,043 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,076,767 円
②総費用	2,430,739 円
③純収益　①－②	8,646,028 円
④建物等に帰属する純収益	6,814,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,831,528 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,739,402 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,158 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,813,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 -58　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -58

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　千葉　和俊

TEL.

鑑定評価額

69,700,000 円

１㎡当たりの価格

287,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区大手町２３９番｢大手町６－２６｣				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
	1.5:1	共同住宅、事務所兼車庫ＲＣ4	共同住宅のほか一般住宅、事務所もある住宅地域	南西8m市道	水道、ガス、下水	大町西公園 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地に近接する住宅地
域。地下鉄東西線「大町西公
園」駅に徒歩圏。

街

路

基準方位北８ｍ市道

交通

施設

大町西公園駅南東方

360m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度地区3種
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄東西線が開業し最寄り駅が徒歩圏となり、単身者向け共同住宅が多く立地する。学生の賃貸需要もあり入
居率は良好。周辺地域で分譲マンションが建設中。格別の変動要因は無く現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 168,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市街地に近接する利便性、居住環境ともに良好な住宅地域。地価水準が高く高賃料の賃貸マンションの立
地も多い。一般住宅及び賃貸マンションが混在し、利回り物件に対する個人投資家の需要も旺盛。売り物件が少なく売
り希望価格は高い。ハウスメーカー等の小規模画地化された戸建販売もみられるが、富裕層やマンション業者には規模
が広めの画地の需要が厚い。コロナ禍でも需要の落ち込みは小さい。土地は６０００万～１億円程度が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域内では収益物件も混在し、収益性を指標に取引されるケースも見受けられる。収益価格は、投資採算性を反映す
る価格として尊重すべきであるが、賃料の粘着性等により保守的に試算される傾向が強い。一方、比準価格は、コロナ
禍を反映した時点の新しい事例も採用して試算されており規範性が高い。以上を踏まえ、不動産市場を的確に映じてい
る比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 350,000 円／㎡

[106.9]
100

100
[102.0]

100
[129.8]

[102.0]
100

288,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

少子高齢化で人口増加が減速しているが転入
は増加。住宅着工は貸家が牽引し堅調に推移
。コロナ禍で物件不足であるが、住宅販売は
依然として強い。

中心市街地や東北大片平、川内キャンパスに
近く単身者用の共同住宅の立地が多い。交通
利便性も良く賃貸需要は旺盛で収益物件の取
引もみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -58　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０２０ -2	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,160)
b	２２１１１３０ -88	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
c	２２１１０６０ -1024	仙台市青葉区		底地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、南東4m、角地		２住居高度地区3種 (70,200)
d	２２１１０２０ -66	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m私道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
e	２２１１０６０ -37	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、南東3m、二方路		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 275,131	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	295,361	100 [ 96.0]	307,668	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	314,000
b	(　 ) 265,648	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	276,958	100 [ 98.0]	282,610		288,000
c	(　 211,865) 325,946	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	344,986	100 [ 110.0]	313,624		320,000
d	(　 ) 221,256	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	228,336	100 [ 72.2]	316,255		323,000
e	(　 ) 216,789	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	216,364	100 [ 76.7]	282,091		288,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

仙台青葉 -58　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,489,554	2,688,925	8,800,629	6,822,400	1,978,229	（　0.9512） 1,881,691	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	40,906,326 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -58　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	128.53	Ｓ4	510.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	243 ㎡	18.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、約３７㎡、４階建て賃貸マンションを想定。

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

敷地に適応する想定建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	124.53	89.2	111.08	2,015	223,826	2.0	447,652
							1.0	223,826
2～ 3	住宅	128.53	89.5	115.03	2,077	238,917	2.0	477,834
							1.0	238,917
4～ 4	住宅	128.53	89.5	115.03	2,139	246,049	2.0	492,098
							1.0	246,049
～

～

計		510.12	89.4	456.17		947,709		1,895,418
								947,709

⑨年額支払賃料	947,709 円　×　12ヶ月　＝　 11,372,508 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 456.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,372,508 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 846,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,246,032 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,895,418 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,627 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 947,709 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 225,895 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,489,554 円　　　　（　 47,282 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０９２　　　　-47	2,349 ( 2,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	100 [107.0]	2,074	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,125 円/㎡　月額支払賃料（　 2,077 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０９２　　　　-38	2,127 ( 2,127)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,176
c	２２１１１１２　　　　-18	2,097 ( 2,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,125

仙台青葉 -58　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	604,625 円	12,092,508　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 191,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,060,800 円	104,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	208,000 円	104,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,688,925 円　（　　　　　　 11,066 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 198,000 円／㎡　×　 510.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,822,400 円（　　　　　 28,076 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,489,554 円
②総費用	2,688,925 円
③純収益　①－②	8,800,629 円
④建物等に帰属する純収益	6,822,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,978,229 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,881,691 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,744 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,906,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）