別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台青葉 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -55 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.

鑑定評価額 9,330,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区折立４丁目４番３５ ｢折立４－６－５｣ ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 陸前落合 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に造成され、空 き地が散見される丘陵地の住 宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 陸前落合駅南東方 2.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域においては、東日本大震災によって宅地被害が発生した影響が残り、需給は徐々に回復に向かっている ものの、取引は全般的に低調であることから、地価は概ね横ばいから微増傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区西部に広がる丘陵地の住宅地域であり、需要者は３０～４０代の一次取得者が中心である。地縁 的選好性により圏外からの転入者はやや少なく、造成時期が古い住宅団地においては住民の高齢化が進行している。震 災による被災宅地の復旧工事が完了したが、取引は全般的に低調に推移している。取引の中心となる価格帯は、３００ ㎡程度の更地で８００～１，０００万円前後、新築戸建で２，３００～２，８００万円程度であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を中心とした丘陵地の住宅地域であり、アパート等も散見されるものの、収益の収受を目的とし て新たに土地を取得する需要は乏しく、自用の居宅として使用する個人等が需要者の中心である。取引にあたっては、 居住の快適性及び利便性等に基づく市場性が重視されることから、本件においては、現実の取引事例を基に試算した比 準価格を採用して、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 99.5] [103.0] 100 31,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による雇用・所得環境の悪化が懸念 されるが、仙台市内における住宅地の需給は 、良好な資金調達環境等を背景として堅調に 推移している。 周辺地域において、震災による被災宅地の復 旧工事が完了したが、取引は全般的に低調で あり、未だ空き地が散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％