鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -49　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０６０ -1046	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
b	２２１１０２０ -5	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		近商高度地区4種駐車付置義務 (90,240)
c	２２１１１２０ -84	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	南4.6m私道、西4m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,184)
d	２２１１０６０ -75	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、南4m、角地		１住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
e	２２１１１１０ -1046	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東7.9m市道、北3.5m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 318,611	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	343,320	100 [ 106.1]	323,582	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	320,000
b	(　 ) 302,450	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	324,671	100 [ 103.0]	315,215		312,000
c	(　 ) 251,324	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	246,688	100 [ 76.4]	322,890		320,000
d	(　 ) 302,773	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	295,495	100 [ 92.1]	320,841		318,000
e	(　 ) 240,330	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	245,089	100 [ 76.4]	320,797		318,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 318,000 円／㎡]

仙台青葉 -49　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,797,528	1,244,014	5,553,514	3,429,740	2,123,774	（　0.9702） 2,060,486	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	44,793,174 円　　　　（　 153,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -49　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	127.40	ＬＳ2	254.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種	70 ％	200 ％	160 ％	293 ㎡	11.0 m x 26.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫタイプ：平均専有面積約３２㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	127.40	100.0	127.40	2,135	271,999	1.0	271,999
							1.0	271,999
2～ 2	居宅	127.40	100.0	127.40	2,198	280,025	1.0	280,025
							1.0	280,025
～

～

～

計		254.80	100.0	254.80		552,024		552,024
								552,024

⑨年額支払賃料	552,024 円　×　12ヶ月　＝　 6,624,288 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 254.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,624,288 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 350,414 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,657,874 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	552,024 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,244 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 552,024 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 134,410 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,797,528 円　　　　（　 23,200 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０６２　　　　-1019	1,883 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 85.0]	2,193	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,247 円/㎡　月額支払賃料（　 2,198 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０６２　　　　-8	2,004 ( 1,962)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,274
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -49　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,400 円	44,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	350,414 円	7,008,288　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 202,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 379,100 円	44,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,200 円	44,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,600 円	44,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,244,014 円　（　　　　　　 4,246 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 254.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,429,740 円（　　　　　 11,706 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,797,528 円
②総費用	1,244,014 円
③純収益　①－②	5,553,514 円
④建物等に帰属する純収益	3,429,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,123,774 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,060,486 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,032 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,793,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 -49　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -49

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　真木　芳美

TEL.

鑑定評価額

92,000,000 円

１㎡当たりの価格

314,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区堤通雨宮町３７番３｢堤通雨宮町５－４０｣				②地積　(㎡)	293 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種 (70,160)
	1:2.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅とマンションの混在する住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	地下鉄北仙台 670m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 140 ｍ、南 80 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 295 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地内の品等が高い住
宅地域

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

地下鉄北仙台駅南東方

670m

法令

規制

２住居
(70,160)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

中心部近接の高級住宅地として、供給は少なくいが需要は底堅い。近隣で大型の再開発が進行していることから
、今後の発展が期待される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 317,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内中心部の上杉、柏木等の品等の高い住宅地域。需要者の中心は、富裕者層のほか投資用目的の不動
産業者であり、大規模画地についてはマンション事業者も含む。市内中心部に近く居住環境も良好であるため、コロナ
禍にあっても需要は堅調である。近接で大型開発が進行しており、注目度が高まっている。需要の中心は、土地につい
ては３００㎡程度の規模で９千万円超、小規模な中古物件でも６千万円超である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地域には一般住宅のほかアパート、賃貸マンションも多いが、土地に見合う賃料水準が形成されていないため、収
益価格は低位に求められた。アパート、マンションの等の収益目的の取引もみられるが、自用目的での取引が大半を占
める。よって本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を適切に反映した取引事例から求められた比
準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 350,000 円／㎡

[106.9]
100

100
[102.0]

100
[115.0]

[ 99.0]
100

316,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    296,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利及び政策効果等を背景として、住宅地
の需要は堅調な傾向が続いている。

中心部に近接する高級住宅地の需要は富裕層
を中心に根強い。近接する大学農学部跡地の
開発が進んでおり、発展が期待される。

奥行長大画地のため利用効率がやや劣るもの
の、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -49　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０６０ -1046	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
b	２２１１０６０ -1030	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,160)
c	２２１１０６０ -33	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、西3m、角地		２住居高度地区3種駐車付置義務 (70,200)
d	２２１１０６０ -32	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ正方形	南5.5m市道、中間画地		２住居高度地区3種駐車場整備地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 318,611	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	343,320	100 [ 104.0]	330,115	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	327,000
b	(　 ) 327,000	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	366,853	100 [ 118.0]	310,892		308,000
c	(　 ) 305,111	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	363,827	100 [ 118.5]	307,027		304,000
d	(　 ) 411,221	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	417,268	100 [ 125.5]	332,484		329,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 317,000 円／㎡]

仙台青葉 -49　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,435,555	1,217,114	5,218,441	3,176,560	2,041,881	（　0.9745） 1,989,813	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	43,256,804 円　　　　（　 148,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -49　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	127.40	ＬＳ2	254.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種	70 ％	200 ％	160 ％	293 ㎡	11.5 m x 26.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均賃貸面積３０㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	127.40	100.0	127.40	2,068	263,463	2.0	526,926
							1.0	263,463
2～ 2	住宅	127.40	100.0	127.40	2,111	268,941	2.0	537,882
							1.0	268,941
～

～

～

計		254.80	100.0	254.80		532,404		1,064,808
								532,404

⑨年額支払賃料	532,404 円　×　12ヶ月　＝　 6,388,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 254.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,388,848 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 474,099 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,298,749 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,064,808 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,903 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 532,404 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 126,903 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,435,555 円　　　　（　 21,964 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０２２　　　　-20	2,037 ( 1,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,190	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,160 円/㎡　月額支払賃料（　 2,111 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０２２　　　　-40	2,157 ( 2,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,157
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -49　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	188,800 円	47,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	270,914 円	6,772,848　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 214,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 401,200 円	47,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,400 円	47,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,200 円	47,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,217,114 円　（　　　　　　 4,154 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 254.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,176,560 円（　　　　　 10,842 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,435,555 円
②総費用	1,217,114 円
③純収益　①－②	5,218,441 円
④建物等に帰属する純収益	3,176,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,041,881 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,989,813 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,256,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,000 円／㎡）