別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台青葉 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -45 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区錦ケ丘７丁目７番４ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 地区計画 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした新興 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 愛子 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４８号線愛子バイパスの 南側背後に位置する仙台市西 部最大の住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 愛子駅南方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 地区計画 ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。若い世代の人口構成比率が高いこと等を 背景に、子育て世帯に圧倒的な支持を得ており、地価は上昇傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、錦ケ丘地区を中心にＪＲ仙山線「愛子」駅周辺の青葉区西部の住宅地域である。需要者は戸建住宅取得 を目的とする個人が中心である。団地内に平成２７年４月に錦ケ丘小学校が開校し、平成３１年４月に錦ケ丘中学校が 開校したことを反映して、子育て世帯を中心に需要は堅調である。土地は２５０㎡程度で１４００万円前後、新築戸建 物件は３５００万円～４５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は錦ケ丘団地内の地区計画により共同住宅の建築が不可であることから、収益還元法を適用することが出来な かった。対象地域は快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価 格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準 地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -36               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [102.0] 100 [145.6] [102.0] 100 55,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅取得支援策等の影響を受けて、コロナ禍 においても住宅需要は全般的に旺盛であり、 青葉区住宅地の地価は上昇幅が昨年よりも拡 大傾向にある。 直近１０年で団地内の人口は約８８００人と １．６倍に増加、小・中学校の開校もあり子 育て世帯を中心に需要は旺盛であり、地価は 上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％