鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１２０ -25	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	北西4.3m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,172)
b	２２１１１３０ -8	仙台市青葉区		更地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		２住居高度地区3種宅造工事規制区域 (60,160)
c	２２１１１００ -1006	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、北西4m、南東40m、三方路		１住居高度地区3種宅地造成工事規制 (60,200)
d	２２１１０６０ -78	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、北東4m、角地		１住居高度地区3種 (60,200)
e	２２１１１００ -33	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,289	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,062	100 [ 88.2]	116,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 74,132	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,949	100 [ 83.7]	91,934		91,900
c	(　 ) 89,725	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	89,127	100 [ 85.3]	104,487		104,000
d	(　 ) 84,813	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 96.9]	105,546	100 [ 100.0]	105,546		106,000
e	(　 ) 94,520	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	95,643	100 [ 90.3]	105,917		106,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

仙台青葉 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,998,470	1,415,560	4,582,910	3,993,030	589,880	（　0.9512） 561,094	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,197,696 円　　　　（　 46,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -43　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	103.00	Ｓ3	309.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	12.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積２８㎡、９戸、駐車場４台の共同住宅を想定。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

敷地に適応する想定建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	103.00	81.6	84.00	1,867	156,828	1.0	156,828
							1.0	156,828
2～ 2	住宅	103.00	81.6	84.00	1,925	161,700	1.0	161,700
							1.0	161,700
3～ 3	住宅	103.00	81.6	84.00	1,982	166,488	1.0	166,488
							1.0	166,488
～

～

計		309.00	81.6	252.00		485,016		485,016
								485,016

⑨年額支払賃料	485,016 円　×　12ヶ月　＝　 5,820,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,820,192 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 375,132 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,877,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	485,016 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,559 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 485,016 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 116,851 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,998,470 円　　　　（　 22,721 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１１３２　　　　-18	1,876 ( 1,876)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	1,973	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,968 円/㎡　月額支払賃料（　 1,925 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１１３２　　　　-19	1,881 ( 1,880)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	1,962
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -43　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	248,400 円	62,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	312,610 円	6,252,192　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 633,400 円	62,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,150 円	62,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,100 円	62,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,415,560 円　（　　　　　　 5,362 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,100,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 309.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,993,030 円（　　　　　 15,125 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,998,470 円
②総費用	1,415,560 円
③純収益　①－②	4,582,910 円
④建物等に帰属する純収益	3,993,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	589,880 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	561,094 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,125 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,197,696 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 -43　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -43

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　中山　修

TEL.

鑑定評価額

27,700,000 円

１㎡当たりの価格

105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区北山２丁目１１４番１３｢北山２－２－１１｣				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区3種
	1:1.5	住宅Ｗ2	店舗、住宅、アパートが混在する既成住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	北山 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 90 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

バス通り沿いに店舗併用住宅
やアパートが混在する住宅地
域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

北山駅南東方

500m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの住宅のほか、店舗併用住宅やアパート等も混在する地域であり、現状維持と予測する。鉄道駅や市中
心部に近いため、コロナ禍においても住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、青葉区北西部の丘陵地に位置する住宅地域一帯。需要者は、戸建住宅取得を目的とする二次取得者層が
中心であるが、小規模建売住宅も増えてきており、一次取得者層も見られる。仙台市中心部に比較的近い立地であるこ
とから、コロナ禍においても住宅需要は堅調である。土地は２５０㎡程度で２，５００万円前後、新築戸建で４，００
０万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸用の共同住宅も見られるが、自用目的での一般住宅の取引が中心である。旧来からの住宅地域で収益性より居住の
快適性を重視する地域である。よって、比準価格を採用して、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[100.0]

100
[ 81.1]

[100.0]
100

104,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利や人口増を背景として、仙台圏の住宅
地の需要はコロナ禍においても堅調である。

仙台市中心部に比較的近い利便性の良好な住
宅地域であり、二次取得者層を中心とした需
要が堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１００ -1006	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、北西4m、南東40m、三方路		１住居高度地区3種宅地造成工事規制 (60,200)
b	２２１１１２０ -25	仙台市青葉区		建付地	（　）	長方形	北西4.3m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,172)
c	２２１１１２０ -1014	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
d	２２１１１００ -33	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,725	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	87,418	100 [ 85.3]	102,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 99,289	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,062	100 [ 98.0]	105,165		105,000
c	(　 ) 83,409	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	91,070	100 [ 86.6]	105,162		105,000
d	(　 ) 94,520	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	95,643	100 [ 88.5]	108,071		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

仙台青葉 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,760,864	1,817,699	5,943,165	5,412,660	530,505	（　0.9497） 503,821	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	10,952,630 円　　　　（　 41,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -43　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区3種	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	12.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積２４．３㎡、平面式駐車場４台の共同住宅を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

想定建物に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	90.0	121.50	1,750	212,625	2.0	425,250
							1.0	212,625
2～ 3	住宅	135.00	90.0	121.50	1,780	216,270	2.0	432,540
							1.0	216,270
～

～

～

計		405.00	90.0	364.50		645,165		1,290,330
								645,165

⑨年額支払賃料	645,165 円　×　12ヶ月　＝　 7,741,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 364.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,741,980 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 484,679 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,593,301 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,290,330 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,129 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 645,165 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 155,434 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,760,864 円　　　　（　 29,397 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０２２　　　　-13	1,667 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,773	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,821 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０２２　　　　-14	1,683 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,828
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

仙台青葉 -43　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	333,600 円	83,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	403,899 円	8,077,980　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 850,600 円	83,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,400 円	83,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,400 円	83,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,817,699 円　（　　　　　　 6,885 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,412,660 円（　　　　　 20,503 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,760,864 円
②総費用	1,817,699 円
③純収益　①－②	5,943,165 円
④建物等に帰属する純収益	5,412,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	530,505 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	503,821 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,908 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,952,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,500 円／㎡）