別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台青葉 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -41 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　忠一   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区中山９丁目１番１１４ ｢中山９－８－３｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西6.2m市道 水道、ガス、下水 北山 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道仙台北環状線の東側背後 に位置する丘陵地の住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 北山駅北西方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の坂道の多い古い住宅団地であるが、郊外型商業施設に近く、生活利便性は比較的良好であり、需要は堅 調に推移している。コロナ禍の影響の長期化が懸念されるものの、地価は当面上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする個人等と考えられる。同一需給圏は中山、西勝山、川平など古くからの丘 陵地の住宅団地及びその周辺の住宅地域一帯である。仙台市中心部及び最寄駅からやや遠いが、北環状線沿いの郊外型 商業施設に近接しており、生活利便性は良好で、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、２２０㎡前後で１， ５００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にアパート等の収益物件はほとんど見られず賃貸市場が形成されていないため、収益価格は求められなかっ た。よって、比準価格について、採用した取引事例を再吟味の上、手順の各段階を再検討した結果、求めた比準価格を 一般の取引の指標として妥当と認め、代表標準地との均衡性も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [106.4] 100 100 [103.0] 100 [103.0] [103.0] 100 67,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の経済活動への悪影響の長期化が懸 念されるものの、緩和的な金融政策を背景に 不動産需要は引き続き堅調に推移している。 郊外型商業施設に近く、生活利便性が良好な 住宅地域で値ごろ感もあり、需要は比較的堅 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％