別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台青葉 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -40 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 7,660,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区赤坂３丁目５番４ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 愛子 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６１年から平成２年に造 成された市中心部からやや離 れた住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 愛子駅北西方 3.6km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性に劣る市街地から離れた住宅地域であるが、価格水準が低位で仙台市西部への地縁血縁者等からの土 地需要は旺盛である。同様に市街地から離れた住宅地域も同様の趨勢で今後もこの傾向は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市中心部から離れた赤坂・高野原・みやぎ台等の青葉区西部山間部に開発された、低価格帯の住宅 団地一円である。需要者は仙台市西部に地縁血縁をもつ給与取得者層のほか、個人事業主も含まれる。また、需要者に は一次取得者のみならず、二次取得者も含まれ、低価格帯のために需要は旺盛である。土地は２５０㎡で７５０万円前 後、新築戸建で２，５００万円台前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と居住環境が類似する事例を採用して求めており、市場参加者は実際に取引された価格水準を目 安とすることが通常であることから、比準価格の精度は高い。一方、当該地域は市街地から離れた山間部の低層住宅地 域で、公共交通機関はバスに限定され交通利便性に大きく劣ることから地域内にはアパート等の収益物件はほとんど見 られず、収益価格は求められなかった。以上より、本件では比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市青葉区の人口は社会増だが自然減。住 宅地需要は根強いが交通利便性が低い閑静な 住宅地域の中には上げ止まりも見られ二分化 の傾向にある。 仙台市中心部との交通利便性は劣るが、値頃 感から、仙台市西部に地縁血縁を有する勤労 者等からの需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.0 ％  ％