別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台青葉 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -37 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　忠一   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区国見ケ丘３丁目９番１２ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 東北福祉大前 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の丘陵地に位置する区画 整然とした品等良好な住宅団 地。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 東北福祉大前駅北西方 2.2km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から距離があるものの、区画整然とした町並みを形成している。居住環境は良好で需要は比較的堅調であ るものの、周辺団地よりも地価水準がやや高いこともあって、地価は当面横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする個人等と考えられる。同一需給圏は国見ケ丘、吉成、南吉成等の県道北環 状線沿いの住宅団地及びその周辺の住宅地域一帯である。仙台市中心部及び最寄駅からやや遠いが、区画整然とした閑 静な住宅地域で郊外型商業施設への接近性も良好であり、子育て層を中心に引き続き需要は底堅いと考えられる。需要 の中心となる土地の価格帯は２５０㎡前後で２，３００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国見ケ丘団地内においては、地区計画により共同住宅等の収益物件の建築は制限され、賃貸市場が成立していないため 収益還元法の適用を断念した。よって、比準価格について、採用した取引事例を再吟味の上、手順の各段階を再検討し た結果、求めた比準価格を一般の取引の指標として妥当と認め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の経済活動への悪影響の長期化が懸 念されるものの、緩和的な金融政策を背景に 不動産需要は引き続き堅調に推移している。 最寄駅からやや距離があるものの、住環境や 生活利便性が良好な住宅地域で一定の土地需 要は認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％