別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台青葉 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -30 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区吉成１丁目３１番２９６ ｢吉成１－３－１９｣ ②地積 　(㎡) 315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 国見 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道仙台北環状線の東側背後 に位置する区画整然とした郊 外の住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 国見駅北西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。最寄駅からやや離れるが、近接する国見 ケ丘地区等と比較して割安感があり、需要は堅調である。地価は上昇傾向が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青葉区北西部の郊外部に位置する吉成・南吉成・吉成台・中山吉成地区等の住宅地域。需要者は戸建住宅 取得を目的とする個人が中心である。ＪＲ仙山線「国見」駅からはやや離れるものの、区画整然とした住環境の良好な 住宅地域であることから、需要は堅調である。土地は３００㎡程度で２１００万円前後、新築戸建物件についてはハウ スメーカー等による小規模画地化が進んでおり、総額３１００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域及び周辺地域内にはアパートも散在しているものの、用途地域が第１種低層住居専用地域であり経済合理性に 合致した賃貸住宅の経営が困難であるため、収益還元法を適用することが出来なかった。対象地域は快適性を重視する 住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認めら れるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,500 円／㎡ [102.7] 100 100 [104.0] 100 [111.1] [103.0] 100 71,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅取得支援策等の影響を受けて、コロナ禍 においても住宅需要は全般的に旺盛であり、 青葉区住宅地の地価は上昇幅が昨年よりも拡 大傾向にある。 県道仙台北環状線の東側背後に位置する住環 境が良好な住宅団地で、周辺地区と比較して 割安感があり、需要は堅調。地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％