別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台青葉 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -21 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　緒形　潤一   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区郷六字葛岡下３３番２ ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 葛岡 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 仙台市営葛岡墓園入口近くの 傾斜地に位置する住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 葛岡駅南方 560m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 仙台市西部郊外の住宅地域である。地域内に特段の変動要因は無く、現状維持にて推移するものと予測する。周 辺の新興住宅地域と比べて住環境がやや劣ることから、地価は横這いから緩やかな上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台市西部の郊外住宅地域である。中心的な需要者は仙台市中心部に通勤する勤労者等の一次取得者層で ある。旧来からの住宅地域であり、周辺の愛子地区等の新興住宅地域と比べて、住環境がやや劣ることから、需要は低 い。需要の中心となる価格帯は、土地は３００㎡前後で１，０００万円程度、戸建住宅では２，２００万円～２，５０ ０万円程度の中古物件が主であると観察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする傾斜地の住宅地域であり、収益物件は殆んど見られず賃貸市場が成立していないため、収 益還元法は非適用とした。居住の快適性を重視する住宅地域であるから、需要者は類似地域における取引価格を指標と して、不動産の購入を行う。よって、市場の取引価格を反映している比準価格を標準として、周辺の標準地との均衡に 留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市の人口・世帯数の増加等により、仙台 圏の住宅地の需要は堅調であるが、今後のコ ロナ禍による影響を懸念する慎重な姿勢が感 じられる。 葛岡墓園に近く、傾斜地にある地域特性から 、周辺の新興住宅地域に比べて、市場競争力 は弱いが、需要は底堅く存する。 地域内の標準的な画地である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％