鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０９０ -1016	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		２住居高度地区2種 (60,160)
b	２２１１１１０ -1040	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、東3m、角地		２中専高度地区2種 (60,160)
c	２２１１０６０ -6	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,160)
d	２２１１１１０ -5	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	東3.6m道路、中間画地		２中専高度地区2種 (60,160)
e	２２１１０９０ -60	仙台市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	北3.9m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,711	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	106,979	100 [ 94.1]	113,687	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 127,031	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	119,752	100 [ 89.1]	134,402		137,000
c	(　 ) 181,257	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	181,257	100 [ 128.7]	140,837		144,000
d	(　 ) 169,574	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	170,749	100 [ 123.1]	138,708		141,000
e	(　 ) 162,450	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	165,049	100 [ 118.8]	138,930		142,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

仙台青葉 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,063,634	1,822,226	6,241,408	4,854,400	1,387,008	（　0.9512） 1,319,322	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	28,680,913 円　　　　（　 72,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	123.00	Ｓ3	363.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	396 ㎡	15.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、約３９㎡、各階３戸で３階建共同住宅を想定。駐車場４台。

⑦有効率　 97.5 ％
の理由

敷地に適応する想定建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	123.00	95.9	118.00	1,809	213,462	1.0	213,462
							1.0	213,462
2～ 2	住宅	120.00	98.3	118.00	1,865	220,070	1.0	220,070
							1.0	220,070
3～ 3	住宅	120.00	98.3	118.00	1,921	226,678	1.0	226,678
							1.0	226,678
～

～

計		363.00	97.5	354.00		660,210		660,210
								660,210

⑨年額支払賃料	660,210 円　×　12ヶ月　＝　 7,922,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 354.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,922,520 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 504,151 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,898,369 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	660,210 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,206 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 660,210 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 159,059 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,063,634 円　　　　（　 20,363 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０７２　　　　-1021	1,724 ( 1,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,874	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,906 円/㎡　月額支払賃料（　 1,865 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０２２　　　　-13	1,667 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,868
c	２２１１０６２　　　　-11	2,080 ( 2,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,976

仙台青葉 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,000 円	74,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	420,126 円	8,402,520　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 129,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 754,800 円	74,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	148,000 円	74,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,000 円	74,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,822,226 円　（　　　　　　 4,602 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,000,000 円	設計監理料率　 198,000 円／㎡　×　 363.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,854,400 円（　　　　　 12,259 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,063,634 円
②総費用	1,822,226 円
③純収益　①－②	6,241,408 円
④建物等に帰属する純収益	4,854,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,387,008 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,319,322 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,332 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,680,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
仙台青葉 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

仙台青葉 -19

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　定幸

TEL.

鑑定評価額

55,000,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	仙台市青葉区子平町５２番１｢子平町１１－１７｣				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区2種
	1:2	住宅ＲＣ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南5m市道	水道、ガス、下水	北四番丁 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 300 ｍ、南 60 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

街路条件が劣る仙台中心部に
近い旧来からの閑静な住宅地
域

街

路

基準方位北、　　５
ｍ市道

交通

施設

北四番丁駅北西方

2.0km

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

仙台市中心部に近く、平坦な地勢と利便性から資金的に余裕がある世帯からの需要は根強い。建物の老朽化に伴
い、従前の画地を分割する事例が見られ、今後は画地規模が混在する地域として成熟していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 75,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、仙台市中心部北方の子平町、新坂町、柏木、八幡地区といった旧来からの住宅地域である。需要者は自
用目的で購入する富裕層のほか、大学や大型医療機関との利便性が高いため、共同住宅経営を目的とする個人、地元不
動産業者も見込まれる。名声の高い成熟した閑静な住宅地域で、利便性が高いことから富裕層からの需要は根強い。土
地は規模３００㎡で４，０００万円台が需要の中心であると考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、当該地域が居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引市場の実態を示すものであることから客観的で
実証性が高い。他方で、当該地域では単身向けアパートなどの収益物件も見られるが、もともと自用目的が主の地域で
あり、賃貸市場は十分に成熟しているとはいえず、収益価格はやや低位に試算された。そのため、本件では比準価格を
採用して、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　仙台青葉 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[100.0]

100
[ 63.5]

[102.0]
100

136,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

仙台市青葉区の人口は社会増だが自然減。住
宅地需要は根強いが交通利便性が低い閑静な
住宅地域の中には上げ止まりも見られ二分化
の傾向にある。

仙台市中心部に近接する旧来からの閑静な住
宅地域である。地域要因に特段の変動はなく
特に富裕層からの需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

仙台青葉 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０２０ -4	仙台市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,160)
b	２２１１０９０ -20	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,160)
c	２２１１１１０ -1002	仙台市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、北東4m、南西4m、三方路		１住居高度地区3種 (60,160)
d	２２１１０９０ -1008	仙台市青葉区		建付地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,775	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,043	100 [ 97.0]	148,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 140,602	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	126,692	100 [ 97.0]	130,610		133,000
c	(　 ) 118,962	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	121,061	100 [ 98.9]	122,407		125,000
d	(　 ) 113,010	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	128,992	100 [ 97.0]	132,981		136,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

仙台青葉 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,973,836	1,795,753	6,178,083	4,731,210	1,446,873	（　0.9497） 1,374,095	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	29,871,630 円　　　　（　 75,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

仙台青葉 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	123.00	Ｓ3	363.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	396 ㎡	15.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

間取り１ＬＤＫ、平均専有面積約３９㎡、総戸数９戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 97.5 ％
の理由

想定建物に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	123.00	95.9	118.00	1,788	210,984	1.0	210,984
							1.0	210,984
2～ 2	住宅	120.00	98.3	118.00	1,843	217,474	1.0	217,474
							1.0	217,474
3～ 3	住宅	120.00	98.3	118.00	1,898	223,964	1.0	223,964
							1.0	223,964
～

～

計		363.00	97.5	354.00		652,422		652,422
								652,422

⑨年額支払賃料	652,422 円　×　12ヶ月　＝　 7,829,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 354.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,829,064 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 498,544 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,810,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	652,422 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,133 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 652,422 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 157,183 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,973,836 円　　　　（　 20,136 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０９２　　　　-34	1,913 ( 1,913)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,913	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,884 円/㎡　月額支払賃料（　 1,843 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１１２２　　　　-17	1,913 ( 1,913)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,822
c	２２１１０２２　　　　-15	1,989 ( 1,948)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 97.0]	1,916

仙台青葉 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	291,600 円	72,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	415,453 円	8,309,064　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 743,500 円	72,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	145,800 円	72,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,900 円	72,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,795,753 円　（　　　　　　 4,535 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,900,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 363.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,731,210 円（　　　　　 11,948 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,973,836 円
②総費用	1,795,753 円
③純収益　①－②	6,178,083 円
④建物等に帰属する純収益	4,731,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,446,873 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,374,095 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,470 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,871,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,400 円／㎡）