別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙台青葉 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台青葉 -8 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 98,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市青葉区国見１丁目９２番３外 ｢国見１－４－４｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,176) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北東4.4m市道 水道、ガス、下水 東北福祉大前 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 緩傾斜丘陵に形成された既成 住宅地域。幅員狭小路・曲折 路が概して多い。 街 路 基準方位　北、４． ４ｍ市道 交通 施設 東北福祉大前駅南東方 650m 法令 規制 ２中専 (60,176) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件は劣り街区も雑然とした青葉区中心街の北西部外縁に位置する既成住宅地域であるが、学校・ＪＲ駅・ バスの便等の接近性等は良好であり、今後は利便性等を維持し堅調で安定的な需要に反映され地価上昇と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,100 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青葉区旧市街地の北西部外縁で、ＪＲ仙山線寄りの既成住宅地域。需要者は不動産の一次取得者及び買替 え層が中心であるが、同一需給圏外からのアパート購入者や転入者等も見られる。概して街路整備が良好ではないが、 市中心部に近く、周辺に小学校、ＪＲ駅等があり、需要は堅調である。需給は更地、中古物件ほか新築建売で、需要の 中心価格帯は、更地は２４０㎡程度で２３００万円前後、中古物件または小規模新築建売で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 生活利便性が良好で周辺地域も含め一般住宅のほかアパート等の賃貸物件も混在しているが、不動産投資に見合う賃料 水準が形成されておらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。実際の取引形態は全般的 に居住の快適性又は利便性を重視した自用目的の取引が中心であるため、信頼性のある取引事例から求めた実証的な比 準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台青葉 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [100.0] 100 [ 86.0] [100.0] 100 98,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停 滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取 引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に 回復が見られる。 旧市街地外縁の既成住宅地域として、小学校 ・ＪＲ駅に近く、バスの便や都心への良好な 接近性が評価され、需要は安定的で、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％