別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 一戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一戸 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　有岡　智昭   TEL.

鑑定評価額 5,180,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二戸郡一戸町高善寺字野田１１０番４ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗と住 宅が混在する駅前の 商業地域 東9m県道 水道、下水 一戸 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅前に位置する旧来からの中 心商業地域 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 一戸駅北方 150m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は町中心部の旧来からの商業地域である。商況は町内の大型小売店舗に顧客が流出する等低迷しており 、新規投資はほぼ見られないことから、今後も衰退化の傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内及び隣接市町の既存商業地域一円で、需要者は自用目的の個人事業者等が中心である。近隣地域は鉄 道駅に近い旧来からの商業地域であるが、町内の大型小売店舗等に顧客が流失していることもあって地域の衰退化傾向 に歯止めがかからず、廃業による空き店舗が増加する等空洞化が顕著である。新規投資はほぼ見られない状況にあり、 不動産取引は全般に低調で、取引の中心となる規模、価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が支配的な地域であり、貸店舗等はほぼ見られずその需要も乏しく賃貸市場が成立していない地域と認 められることから収益還元法は適用できなかった。よって本件では、自用目的の取引を中心として市場が形成される地 域の特性、需要者の属性等を踏まえ、市場性を反映した比準価格を妥当と認め採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二戸 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [166.3] [100.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による厳しい状況が徐々に緩和され つつあるが、海外では新たな変異株の感染が 拡大する等、景気の先行きは依然不透明であ る。 地域要因に格別の変動はなく、大型店舗等の 影響を受けて商況は停滞したままで、新規投 資はほぼみられず地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +27.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％