別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 一戸 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一戸 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　有岡　智昭   TEL.

鑑定評価額 2,820,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二戸郡一戸町一戸字北舘１５１番４ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に空地の混 在する県道背後の住 宅地域 北東7.5m町道 水道、下水 一戸 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後の住宅地域 街 路 基準方位北、７．５ ｍ町道 交通 施設 一戸駅北東方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は空閑地の多い既成の住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られないことから、今後とも現状を維持 するものと予測される。地価は人口減少、高齢化等を反映し下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の住宅地域一円で、需要者は世帯分離や住み替え等を目的とする町内居住者が中心であり、町外から の転入者は少ない。一戸町は少子高齢化が顕著な地域で若年層の町外流出等もあって人口減少が続いており、地域の経 済も低迷している。不動産需要は全般的に乏しい状況にあり宅地の取引は低調で、取引の中心となる規模、価格帯は見 出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を建築する目的での需要が支配的で、需要者は取引に当たって類似不動産の取引価格等を重視する傾向 が強い。賃貸需要は乏しく賃貸市場が形成されていない地域のため、収益還元法を適用することはできなかった。よっ て本件では、地域の特性、需要者の属性等を踏まえ比準価格を妥当と認め採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二戸 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.5] 100 [112.4] [101.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による厳しい状況が徐々に緩和され つつあるが、海外では新たな変異株の感染が 拡大する等、景気の先行きは依然不透明であ る。 地域要因に格別の変動はなく、人口減少、高 齢化の進行等により土地の取引は低調で、地 価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％