別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岩泉 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩泉 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　有岡　智昭   TEL.

鑑定評価額 5,920,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下閉伊郡岩泉町岩泉字下宿４０番 ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 土砂災害警戒区域 1:6 店舗兼住宅 Ｓ2F1B 小売店舗が建ち並ぶ 既成商業地域 北8.5m町道 水道、下水 岩泉小本 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.7 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       268 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 低層小売店舗が建ち並ぶ中心 商店街 街 路 ８．５ｍ町道 交通 施設 岩泉小本駅西方 17.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は町中心部の既存商業地域である。商店主の高齢化や後継者不足等により空洞化が進行し、新規投資も ほぼ見られないことから、今後も衰退化の傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町中心部及びその近郊の商業地域で、需要者は自用目的の地元に地縁のある個人事業主等が中心である。 近隣地域は個人経営の低層小売店舗が建ち並ぶ旧来からの商店街で、人口減少、少子高齢化による購買力の低下が顕著 であり、商況は低迷しており、経営者の高齢化や後継者不足もあって商店街の空洞化が進行している。不動産需要は総 じて低調で土地取引は少なく、土地取引の中心となる規模、価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が支配的で、取引に当たって需要者は類似不動産の取引価格を重視する傾向が強い地域である。周辺 では貸店舗等の収益物件はほぼ見られず賃貸市場が成立していない地域と認められることから、収益還元法は適用する ことができなかった。よって本件では、地域の特性、需要者の属性等を踏まえ比準価格を妥当と認め採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二戸 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [144.9] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による厳しい状況が徐々に緩和され つつあるが、海外では新たな変異株の感染が 拡大する等、景気の先行きは依然不透明であ る。 地域要因に格別の変動はなく、人口減少、高 齢化等による購買力の低下が顕著で新規投資 はほぼみられず、地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％