鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩泉 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岩泉（公示） -402001	下閉伊郡岩泉町		更地	（　）	不整形	東4.7m町道、中間画地		（都）１住居土砂災害警戒区域 (60,188)
b	岩泉（公示） -402056	下閉伊郡岩泉町		更地	（　）	長方形	西5.5m町道、南2m、角地		（都）１低専土砂災害警戒区域 (40,80)
c	岩泉（公示） -402057	下閉伊郡岩泉町		更地	（　）	不整形	東3.5m町道、中間画地		（都）商業 (80,240)
d	岩泉（公示） -402058	下閉伊郡岩泉町		更地	（　）	不整形	接面道路無、無道路地		（都）１住居 (60,0)
e	岩泉（公示） -402060	下閉伊郡岩泉町		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、北6m、準角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,883	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 58.1]	13,378	100 [ 86.1]	15,538	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	15,800
b	(　 ) 19,661	100 [ 115.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	16,258	100 [ 103.0]	15,784		16,100
c	(　 ) 15,400	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	14,815	100 [ 92.0]	16,103		16,400
d	(　 ) 17,100	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,450	100 [ 106.0]	15,519		15,800
e	(　 ) 18,700	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	16,884	100 [ 106.1]	15,913		16,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,100 円／㎡]

岩泉 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		空地の住宅地化が見られるものの、周辺には賃貸住宅が殆ど存在せず、賃貸市場が成立していない。想定される市場参加者は自己使用目的で戸建住宅を購入しようとする個人であることから、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性が乏しいため、収益還元法は適用できないと判断した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岩泉 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩泉 -1

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　有岡　智昭

TEL.

鑑定評価額

3,490,000 円

１㎡当たりの価格

16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下閉伊郡岩泉町岩泉字和川原１７番５				②地積　(㎡)	217 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (40,80) （その他）土砂災害警戒区域
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	東6m町道	水道、下水	岩泉小本 18.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.4 ｍ、奥行　約　　 16.1 ｍ、規模　　 217 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道背後の緩やかな南斜面に
位置する住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ町
道

交通

施設

岩泉小本駅西方

18.0km

法令

規制

（都）１低専
(40,80)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は町中心部に近い住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られないことから、今後とも現状を維持する
ものと予測される。地価は人口減少、高齢化等を反映し下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は町中心市街地及びその近郊の住宅地域一円である。需要者は世帯分離目的の町内居住者が中心であり町外
からの転入者は少ない。近隣地域は町中心部に近い既存住宅地域で小学校が近接する等住環境は比較的良好であるが、
岩泉町は人口減少、少子高齢化が顕著な地域で、地域経済も低迷している。宅地需要は総じて低調で土地取引は少なく
、土地取引の中心となる規模、価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

土地の需要は自用の戸建住宅を建築する目的が支配的な地域であり、アパート等の収益物件はほぼ見られず、賃貸市場
が成立していない地域のため収益還元法は適用できなかった。よって本件では地域の特性、需要者の属性等を踏まえ、
市場性を反映した比準価格を妥当と認め採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　二戸 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +0.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,200 円／㎡

[ 97.4]
100

100
[100.5]

100
[115.2]

[102.0]
100

16,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による厳しい状況が徐々に緩和され
つつあるが、海外では新たな変異株の感染が
拡大する等、景気の先行きは依然不透明であ
る。

地域要因に格別の変動はなく、人口減少、高
齢化の進行等により土地の取引は低調で、地
価は下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 +20.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩泉 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岩泉（公示） -402007	下閉伊郡岩泉町		底地	（　）	不整形	北東6.5m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	岩泉（公示） -402057	下閉伊郡岩泉町		更地	（　）	不整形	東3.5m町道、中間画地		（都）商業 (80,240)
c	岩泉（公示） -402060	下閉伊郡岩泉町		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、北6m、準角地		（都）１住居 (70,200)
d	岩泉（公示） -402001	下閉伊郡岩泉町		更地	（　）	不整形	東4.7m町道、中間画地		（都）１住居土砂災害警戒区域 (60,188)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 12,095) 15,119	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	18,287	100 [ 115.6]	15,819	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	16,100
b	(　 ) 15,400	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	14,815	100 [ 93.9]	15,777		16,100
c	(　 ) 18,700	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	16,884	100 [ 107.2]	15,750		16,100
d	(　 ) 7,883	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 58.1]	13,378	100 [ 86.0]	15,556		15,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,100 円／㎡]

岩泉 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸住宅はほぼ見られないことから、賃貸市場が形成されておらず、適切な賃貸事例を収集し得ないので収益還元法は適用できない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ