別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 平泉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平泉 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　貝原　敦   TEL.

鑑定評価額 6,640,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西磐井郡平泉町平泉字衣関８番４ ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南9m町道 水道 平泉 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 中尊寺に近い住宅地域 街 路 基準方位　北、９ｍ 町道 交通 施設 平泉駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 空閑地も見られる既成の戸建住宅地域で地域要因の変化は認められず、当面の間は現状の土地利用状況を維持す ると予測する。周辺地域では目立った取引は見られず地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平泉町の住宅地域一円である。需要者の中心は町内居住者である。当町は世界遺産に代表されるように埋 蔵文化財が多く、工事上の制約等から宅地開発による供給は少ない。近隣地域及び周辺地域における土地取引は少なく 、需要は低調である。取引価格の中心は、３５０㎡の土地で６５０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も若干見られることから収益価格を試算したものの、当該地域は居住の快適性を重視する住宅地域で 、需要者においては自用目的での取引が中心であることから、収益還元法を適用したが収益性が低く収益価格は試算で きなかった。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奥州 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [ 99.8] [103.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が進行していること等を背 景に、土地取引は低迷している。新型コロナ ウイルス感染症の影響で観光客の入込客数は 激減している。 空閑地も見られる戸建住宅地域であり、地域 要因に変動はない。宅地需要は少なく、地価 は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％