別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 矢巾 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢巾 9-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐々木　繁光   TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紫波郡矢巾町流通センター南１丁目５番１０ ｢流通センター南１－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 988   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ2 卸売店舗、事務所等 が建ち並ぶ流通業務 地域 東12.5m町道、背面道 水道、下水 矢幅 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 流通業務施設の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       988 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東北自動車道・盛岡南ＩＣの 南西方面に位置する県内最大 の流通業務団地 街 路 １２．５ｍ町道、二 方路 交通 施設 矢幅駅北西方 6.1km 法令 規制 準工 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は流通業務団地として標準的な機能を備えているため、主に新型コロナウィルス感染症による流通業務 施設再編の渦中においても需要は底堅く地価は強含みである。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ流通業務施設の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢巾町のほか県内陸部の流通業務地域で、主たる需要者層は流通業等を営む県内外の事業者等である。経 営合理化のため流通業務施設は再編の渦中にある。本件流通センターは流通業務団地として標準的機能を有し、業界施 設再編の潮流及び新規流通業務団地との競合等において需要は底堅いが、新型コロナウィルス感染症は経済等に深刻な 打撃を与え当該市場はやや縮小傾向が認められる。需要の中心価格帯は画地規模が多様で見出しがたい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏の類似地域において、自用目的に係る信頼性の高い流通業務施設用地の取引事例を収集できた。近隣地域に は貸倉庫等の収益物件はほとんどみられないため、収益還元法は適用できなかった。当該地域は、業務の利便性・収益 性等を重視した自用目的の取引が中心であるため比準価格を重視し、類似する標準地との検討を踏まえ、近時の同一需 給圏における流通業務施設用地の不動産市場の推移・動向も検討のうえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症により社会経済活 動が縮小し、不動産全般に価格を下落させる 要因として作用していることが認められる。 同一需給圏の新しい流通業務団地等と競合し ているが、立地環境が標準的なため流通業界 等からの根強い需要がみられる。 地域内の標準的な画地で個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％