別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 矢巾 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢巾 -4 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐々木　繁光   TEL.

鑑定評価額 2,210,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紫波郡矢巾町大字北矢幅第１地割１１番３ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 北4.2m町道 水道、下水 矢幅 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 町内中心部に近い市街化調整 区域内の住宅地域 街 路 基準方位北、４．２ ｍ町道 交通 施設 矢幅駅北西方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は土地利用上の制約が強いので土地需要が限定的な市街化調整区域の住宅地域である。市街化区域の拡 大の動きがあるが、当面は格別な価格変動要因は認められないため現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢巾町全域及び隣接する盛岡市南部における市街化調整区域の範囲と判定した。主たる需要者は町内農業 者及びその分家世帯等である。市街化を抑制すべき区域であること、また地縁的選好性が強いこと等から、土地の需給 は低調で地価は下落を続けてきたが周辺市街化区域の旺盛な土地需要の影響を受けて地価は上昇に転じた。土地取引は 規模が多様なうえ、負債整理等特殊事情を含むことが多いため需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏の類似地域において、主として自用目的に係る信頼性の高い住宅地取引事例を収集できた。近隣地域にはア パート等の収益物件はほとんどみられないため、収益還元法は適用できなかった。当該地域は、居住の快適性等を重視 した自用目的の住宅地取引が中心であることから比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、近時の同一需給圏 における市街化調整区域内の住宅地不動産市場の推移・動向も検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [168.8] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症により社会経済活 動が縮小し、不動産全般に価格を下落させる 要因として作用していることが認められる。 居住環境等が市街化区域の住宅地と比べて見 劣りするため地価は下落基調で推移してきた が、周辺の市街化区域の旺盛な土地需要の影 響が及んでいる。 地域の標準的画地であり、市場競争力に影響 を及ぼす要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％