別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 紫波 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   紫波 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓   TEL.

鑑定評価額 9,200,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紫波郡紫波町平沢字松田１０番３ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西5m町道 水道、下水 紫波中央 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.9 ｍ、奥行　約　　  25.8 ｍ、規模　　       332 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 オガールプロジェクトにより 利便性が向上した既存の住宅 地域 街 路 基準方位　北、５ｍ 町道 交通 施設 紫波中央駅南方 820m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性に優る住宅地域として熟成しており、価格形成要因に特段の変化はない。近年は空地の住宅地化が続き、 周辺地域での新規の住宅地開発も活発化しており、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は紫波町の中心部から南方面の近郊に位置する住宅地域。需要者の中心は町内居住者及び盛岡市や花巻市へ の通勤者である。近隣地域は交通利便性に優れ、空地の住宅化、新規の住宅地開発が進み、需要供給ともに活発である 。隣接する矢巾町の住宅地の好影響を受けた新規の分譲地の高価格を背景に、割安な近隣地域の価格水準も上昇してい る。新築住宅が多く、土地取引は２００㎡～３００㎡程度で５００万円～８５０万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が主体の住宅地域であるため収益物件は殆ど見られず、賃貸市場も形成されていないことから収益価格は試算 できなかった。自用の取引が中心であり、住環境の快適性を重視する住宅地域の地域性及び紫波町の中心部から近郊の 住宅地の需給動向を考慮し、戸建住宅地の取引事例に適正な補修正や価格形成要因の比較を行った比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　花巻 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 70.5] [101.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 紫波町の人口は微増、世帯数は微増。隣接す る矢巾町の住宅地の需要超過や地価上昇の好 影響が続き、中心部では新規の住宅地開発が 活発である。 交通利便性に優れ、周辺の住宅地開発も活発 化している。矢巾町の好影響が及んできてお り、新規分譲地の高価格を背景に地価は上昇 が続いている。 西側の接面道路で、画地も標準的であり、地 域内において競争力が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　 -15.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％