別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岩手 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩手 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　古水　隼人   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩手郡岩手町大字沼宮内第７地割２４番１外 ②地積 　(㎡) 639   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 銀行 Ｓ2 低層の小売店舗に銀 行が混在する町中心 商業地域 南東14m県道 水道、下水 いわて沼宮内 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   130 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 岩手町内の中心的な商業地域 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 いわて沼宮内駅北東方 1.7km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 街路整備が行われたが、郊外への顧客の流出が続き、繁華性は減退している。特段の変動要因もないことから、 今後も同様の傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩手町及び隣接市町の商業地域で、主たる需要者は町内外の事業者である。旧街道沿いの古くからの商業 地域で、金融機関等の経済インフラが集積し、また拡幅改良により街並み、街路条件は改善され、一定の集客は維持さ れているものの、郊外型商業施設への顧客の流出、高齢化等の影響により、繁華性は衰退している。土地取引の総額水 準は、土地取引が低調で、取引があっても画地規模が多様なため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗が主体で、業務用の賃貸物件は認められず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した 。従って、本件では、市場において現実に発生した取引事例を価格判定の基礎とする、市場参加者の意思が的確に反映 された比準価格を標準とし、更に岩手町の商業地の不動産市場の推移動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の新 規感染者数が落ち着く中、一部に持ち直しの 動きがみられている。 人口減少、郊外型店舗への顧客の流出により 、商業地域としての繁華性は低下している。 近隣地域において中庸的な画地で、地域内で の競争力は標準的と思料される。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.5 ％  ％