別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岩手 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩手 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　古水　隼人   TEL.

鑑定評価額 6,230,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩手郡岩手町大字子抱第５地割４９番３ ②地積 　(㎡) 519   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅に農地の混 在する住宅地域 北東5m町道 水道 いわて沼宮内 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 沼宮内地区南部の農地も見ら れる住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 いわて沼宮内駅南西方 820m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅地域としてほぼ熟成しており、特段の要因変動は認められず利用状況は安定的なことから 、将来においてもほぼ現況のとおり推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩手町内の住宅地域一円である。特に、沼宮内、五日市、江刈内との代替性が高い。人口減少等の影響も あり土地取引は希薄で、造成分譲等の宅地供給は殆ど見られず、取引があっても地縁者や地元居住者同士の取引で、他 地区からの転入はほぼ認められない。土地取引の総額水準は、取引が少なく、画地規模も多様なため、中心となる価格 帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は戸建住宅が主体の地域で、自用目的の取引が中心であり、アパート等の収益物件はほとん ど認められないため、賃料水準の把握が難しい。従って、収益還元法の適用を断念し、市場において現実に発生した取 引事例を価格判定の基礎とする、市場参加者の意思が的確に反映された比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を 踏まえ、更に岩手町の住宅地の不動産市場の推移動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雫石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [125.4] [101.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の新 規感染者数が落ち着く中、一部に持ち直しの 動きがみられている。 過疎化、地域経済の衰退が顕著である。人口 流出に伴い空家物件が増加しているものの、 需要は極めて低調である。 近隣地域において中庸的な画地で、地域内で の競争力は標準的と思料される。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.8 ％  ％