別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 雫石 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雫石 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　貝原　敦   TEL.

鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩手郡雫石町八卦３９番３ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、飲食店等 が混在する既成住宅 地域 北8m町道 水道、下水 雫石 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 事業所、飲食店等も介在する 既成住宅地域 街 路 基準方位北、　　８ ｍ町道 交通 施設 雫石駅北西方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅、飲食店舗等が混在する住宅地域である。地域要因の変化は認められず、当面の間は現状の土地利用状 況を維持すると予測する。周辺地域では目立った取引は見られず地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は雫石町内の住宅地域一円で、特に中心市街地に位置する上町・源大堂・八卦地区等との代替性が強い。主 たる需要者は町内居住者で、他の市町村からの流入は殆ど見られない。取引は世帯分離又は住み替えに伴うものが中心 で、需給とも少ない。取引価格の中心は、３００㎡程度の土地で４５０～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅はほぼ見られない住宅地域で、戸建の賃貸慣行も原則的に存在しないため、収益価格は適用しなかった。自用 目的での取引が中心であることから、同一需給圏内の類似地域に存する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を採 用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雫石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [102.8] [100.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行が顕著であることを 背景に、土地取引は低迷しており、土地取引 件数は減少傾向で推移している。 戸建住宅と飲食店舗等が混在する住宅地域で あり、地域要因に変動はない。居住者の高齢 化が進み、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％