鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

滝沢 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	滝沢（公示） -409006	滝沢市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	滝沢（公示） -409009	滝沢市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	滝沢（公示） -409056	滝沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、南西6m、角地		１低専 (60,80)
d	滝沢（公示） -409064	滝沢市		建付地	（　）	台形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	滝沢（公示） -409067	滝沢市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,570	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	33,148	100 [ 99.0]	33,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.5] 　　　　 100	34,300
b	(　 ) 53,515	100 [ 140.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	37,475	100 [ 94.9]	39,489		40,500
c	(　 ) 36,213	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.1]	39,509	100 [ 108.1]	36,549		37,500
d	(　 ) 36,375	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	38,438	100 [ 100.0]	38,438		39,400
e	(　 ) 45,268	100 [ 120.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	37,873	100 [ 101.9]	37,167		38,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +2.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	隣地買増し	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
e	隣地買増し	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,900 円／㎡]

滝沢 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,411,723	624,859	2,786,864	2,550,780	236,084	（　0.9696） 228,907	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,768,896 円　　　　（　 16,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滝沢 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	118.00	Ｗ2	236.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	289 ㎡	12.8 m x 22.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプ１ＬＤＫ。平均専有面積約２９．５㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	118.00	100.0	118.00	1,266	149,388	2.0	298,776
							0.0	0
～

～

～

～

計		236.00	100.0	236.00		298,776		597,552
								0

⑨年額支払賃料	298,776 円　×　12ヶ月　＝　 3,585,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 236.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,585,312 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 179,266 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,406,046 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	597,552 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,677 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,411,723 円　　　　（　 11,805 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	滝公（賃）　　　　-409070	1,106 ( 1,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,225	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,268 円/㎡　月額支払賃料（　 1,266 円/㎡）　基準階 1 F B
b	滝公（賃）　　　　-409080	1,110 ( 1,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,168
c	滝公（賃）　　　　-409086	1,245 ( 1,243)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,412

滝沢 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,500 円	33,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	107,559 円	3,585,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,100 円	33,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	66,600 円	33,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 624,859 円　（　　　　　　 2,162 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 236.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,550,780 円（　　　　　 8,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,411,723 円
②総費用	624,859 円
③純収益　①－②	2,786,864 円
④建物等に帰属する純収益	2,550,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	236,084 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	228,907 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 792 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,768,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
滝沢 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

滝沢 -5

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　畠山　順

TEL.

鑑定評価額

10,800,000 円

１㎡当たりの価格

37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	滝沢市篠木明法１２９番４外				②地積　(㎡)	289 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南東7m市道	水道、ガス、下水	大釜 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大釜駅周辺において区画整理
事業により形成された住宅地
域である。

街

路

基準方位北、７ｍ市
道

交通

施設

大釜駅南東方

350m

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理事業により整備された住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するもの
と予測する。新型コロナウイルス感染症による将来不安が地価に与える影響等に注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は滝沢市内及び盛岡市西部の住宅地域と判定した。典型的な需要者は世帯分離及び住替え等に伴う市内居住
者及び周辺市町等への通勤者等が中心であり、市外からの転入者も見られる。周辺における宅地の新規供給等の動きは
落ち着いているものの、最寄駅に近く、大型商業施設等にも比較的近いことから一定の宅地需要が認められる地域であ
る。地価水準については、土地は２８０㎡程度で１，１００万円前後の取引が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であるが、自己使用目的の取引が大半であり、土地価格に見合った賃料水準
が形成されていないため収益価格は低位に試算された。また、典型的な需要者は、類似不動産の取引価格、取引動向等
を重視する傾向にあることから比準価格の規範性は高いものと判断した。以上により、本件においては比準価格を重視
し、収益価格を参考として、更には代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　滝沢 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 40,900 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[115.8]

[102.5]
100

37,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響により依然として厳しい状況にあり、先行
きに対する不透明感が不動産市況に与える影
響が懸念される。

最寄駅に近く、居住環境、利便性ともに比較
的良好な住宅地域であることから、一定の宅
地需要が見込まれる。地価は上昇傾向で推移
している。

地域内の標準的画地であり、市場競争力に影
響を及ぼすような格別の要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

滝沢 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	滝沢公（住） -417008	滝沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、北9m、角地		２中専 (70,200)
b	滝沢公（住） -417007	滝沢市		更地	（　）	不整形	北東3.5m市道、中間画地		２住居 (60,160)
c	滝沢（公示） -409090	滝沢市		更地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	滝沢（公示） -409076	滝沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	北5m市道、中間画地		１中専 (60,100)
e	滝沢（公示） -409074	滝沢市		更地	（　）	台形	南4m私道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,877	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	39,088	100 [ 103.5]	37,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.5] 　　　　 100	38,700
b	(　 ) 15,129	100 [ 70.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 81.8]	26,580	100 [ 74.2]	35,822		36,700
c	(　 ) 44,858	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,351	100 [ 118.1]	38,401		39,400
d	(　 ) 27,144	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	28,991	100 [ 82.5]	35,141		36,000
e	(　 ) 28,822	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	28,738	100 [ 80.5]	35,699		36,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	親族間取引	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
b	親族間取引	％／月 +0.05	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,500 円／㎡]

滝沢 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,466,808	627,996	2,838,812	2,558,440	280,372	（　0.9696） 271,849	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,663,521 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滝沢 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	120.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	289 ㎡	12.8 m x 22.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３０㎡程度のシングルタイプ。地域における標準的階層の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,265	151,800	2.0	303,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		303,600		607,200
								0

⑨年額支払賃料	303,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,643,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,643,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 182,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,461,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	607,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,768 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,466,808 円　　　　（　 11,996 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	滝公（賃）　　　　-409055	1,628 ( 1,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,357	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,267 円/㎡　月額支払賃料（　 1,265 円/㎡）　基準階 1 F B
b	滝公（賃）　　　　-409056	1,344 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,222
c	滝公（賃）　　　　-409074	1,223 ( 1,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,223

滝沢 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,000 円	33,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	109,296 円	3,643,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,800 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	66,800 円	33,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 627,996 円　（　　　　　　 2,173 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,558,440 円（　　　　　 8,853 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,466,808 円
②総費用	627,996 円
③純収益　①－②	2,838,812 円
④建物等に帰属する純収益	2,558,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	280,372 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	271,849 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 941 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,663,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）