別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 滝沢 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滝沢 -4 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　畠山　順   TEL.

鑑定評価額 4,490,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 滝沢市鵜飼鰍森４番７ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 大釜 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 滝沢市役所の西側背後の丘陵 地に開発された住宅地域であ る。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大釜駅北方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予 測する。新型コロナウイルス感染症による将来不安が地価に与える影響等に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は滝沢市内の住宅地域と判定した。典型的な需要者は世帯分離及び住替え等に伴う市内居住者及び周辺市町 等への通勤者等が中心であり、市外からの転入者も見られる。丘陵地に形成された住宅団地であり、市役所や交流拠点 施設等への接近性は比較的良好であるが、開発余地が少ないため新規供給等の動きも見られず、宅地需要は低調である 。地価水準については、土地は１８０㎡程度で４５０万円前後の取引が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半である。典型的な需要者は類似不動産の取引価 格、取引動向等を重視する傾向にあることから比準価格の規範性は高いものと判断した。また、賃貸需要が低調で、賃 料水準が低いことから、収益価格を試算することができなかった。以上により、本件においては滝沢市における住宅地 の不動産市場を勘案し、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滝沢 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,900 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [162.4] [101.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影 響により依然として厳しい状況にあり、先行 きに対する不透明感が不動産市況に与える影 響が懸念される。 丘陵地に存する住宅地域であり、交通接近性 、利便性においてやや劣ることから、宅地需 要は低調である。地価は下落傾向で推移して いる。 地域内の標準的画地であり、市場競争力に影 響を及ぼすような格別の要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％