鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奥州 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奥州前沢（公） -401061	奥州市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		（都）商業 (80,240)
b	奥州前沢（公） -401064	奥州市		更地	（　）	ほぼ台形	西11m県道、北3m、角地		（都）１住居 (60,200)
c	奥州前沢（公） -401068	奥州市		建付地	（　）	不整形	南東13m国道、南西6m、北東4m、三方路		（都）１住居 (70,200)
d	奥州前沢（公） -401070	奥州市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e	奥州前沢（公） -401074	奥州市		更地	（　）	長方形	接面道路無、無道路地		（都）商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,623	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	16,257	100 [ 79.1]	20,552	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,600
b	(　 ) 14,686	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	14,254	100 [ 68.6]	20,778		20,800
c	(　 ) 11,511	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 88.9]	17,832	100 [ 89.0]	20,036		20,000
d	(　 ) 8,557	100 [ 80.0]	[ 92.2] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	19,724	100 [ 103.0]	19,150		19,200
e	(　 ) 9,075	100 [ 70.0]	[ 90.7] 100	100 [ / ]	100 [ 54.0]	21,775	100 [ 101.9]	21,369		21,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	隣地引受	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	隣地引受	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
e	売急ぎ	％／月 -0.30	画地　　　　 -46.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,400 円／㎡]

奥州 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,203,470	1,785,320	7,418,150	7,146,920	271,230	（　0.9686） 262,713	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,151,235 円　　　　（　 8,020 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奥州 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅	300.00	ＬＳ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	642 ㎡	12.0 m x 51.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階は平均専有面積５０㎡程度１ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,414	424,200	3.0	1,272,600
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	300.00	100.0	300.00	1,300	390,000	2.0	780,000
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		814,200		2,052,600
								0

⑨年額支払賃料	814,200 円　×　12ヶ月　＝　 9,770,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,770,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 586,224 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,184,176 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,052,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,294 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,203,470 円　　　　（　 14,336 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奥州前沢（賃）　　　　-401004	1,584 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	1,450	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,418 円/㎡　月額支払賃料（　 1,414 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奥州前沢（賃）　　　　-401003	1,344 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,386
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奥州 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	263,400 円	87,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	488,520 円	9,770,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 790,200 円	87,800,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	131,700 円	87,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,800 円	87,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,785,320 円　（　　　　　　 2,781 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,800,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0814	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0863 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,146,920 円（　　　　　 11,132 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,203,470 円
②総費用	1,785,320 円
③純収益　①－②	7,418,150 円
④建物等に帰属する純収益	7,146,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	271,230 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	262,713 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 409 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,151,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,020 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
奥州 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奥州 5-4

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　東野　成紀

TEL.

鑑定評価額

13,000,000 円

１㎡当たりの価格

20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奥州市前沢字三日町２７番				②地積　(㎡)	642 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:4.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ中心的商業地域	東9m県道	水道、下水	前沢 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 40 ｍ、南 220 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 630 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いに店舗等が建ち並ぶ
中心商業地域

街

路

９ｍ県道

交通

施設

前沢駅西方

330m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

前沢地区中心部に位置する既存商業地域であるが、ここ数年新規投資はみられず、今後とも現況のとおり推移す
るものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,860 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は奥州市の商業地域一円である。需要者は市内の商業者のうち地縁を有する層が中心になるものと判断され
る。周辺は前沢地区を代表する中心商店街であるが、前沢駅東口の大型ショッピングセンターに客足が流れ、空地や空
き店舗も目立つようになってきている。近隣地域も同様であり、後継者不足や営業不振等から需要は乏しく、新規投資
も近年みられない。取引需要の中心となる土地の価格帯は取引がみられないため、把握が困難な状況となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は商業地域であり、本来は地域要因として収益性が重視されるべきである。しかしながら、近接のショッピン
グセンターに人気が集中しており、近隣地域の需要は弱く、賃料相場も地価に比し低めであることから、収益価格は低
位に試算された。このような地域性を十分に考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導出された比準価格を標準とし
て、収益価格は参考に留め、更に一般的要因の動向等を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は令和２年からのコロナ禍で、個人
消費を中心に一旦落ち込んだものの、今年に
入ってから持ち直しており、不動産市況も活
発化している。

近隣地域では閉店に伴う専用住宅化が散見さ
れ、中心部で施行された土地区画整理事業地
内の住宅地価格を既に下回っている。

近隣地域の標準的な画地であり、競争力は普
通程度である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

奥州 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奥州前沢（公） -401061	奥州市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		（都）商業 (80,240)
b	奥州前沢（公） -401064	奥州市		更地	（　）	ほぼ台形	西11m県道、北3m、角地		（都）１住居 (60,200)
c	水沢公（商） -405051	奥州市		更地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	平泉（公） -412001	西磐井郡平泉町		更地	（　）	不整形	南西12m県道、南7m、角地		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,623	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	16,257	100 [ 80.5]	20,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,200
b	(　 ) 14,686	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	14,254	100 [ 70.4]	20,247		20,200
c	(　 ) 30,252	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,949	100 [ 146.5]	20,443		20,400
d	(　 ) 12,302	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	14,023	100 [ 68.8]	20,382		20,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +41.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,300 円／㎡]

奥州 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適切な造成事例が得られないため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,147,123	1,602,952	7,544,171	7,244,600	299,571	（　0.9686） 290,164	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,689,490 円　　　　（　 8,860 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奥州 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅	300.00	ＬＳ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	642 ㎡	12.0 m x 51.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は２ＤＫ（平均専有面積約５０㎡）、低層利用中心のため容積率は低位に留まる。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,379	413,700	3.0	1,241,100
							0.0	0
2～ 2	住宅	300.00	100.0	300.00	1,290	387,000	2.0	774,000
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		800,700		2,015,100
								0

⑨年額支払賃料	800,700 円　×　12ヶ月　＝　 9,608,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,608,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 480,420 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,127,980 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,015,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,143 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,147,123 円　　　　（　 14,248 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奥州前沢（公賃）　　　　-411003	1,344 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,386	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,382 円/㎡　月額支払賃料（　 1,379 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奥州前沢（公賃）　　　　-411005	1,584 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,377
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奥州 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	267,000 円	89,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	288,252 円	9,608,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 801,000 円	89,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	133,500 円	89,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,602,952 円　（　　　　　　 2,497 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,000,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0814	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0863 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,244,600 円（　　　　　 11,284 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,147,123 円
②総費用	1,602,952 円
③純収益　①－②	7,544,171 円
④建物等に帰属する純収益	7,244,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	299,571 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	290,164 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,689,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,860 円／㎡）