鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奥州 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奥州江刺（公） -408001	奥州市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南17m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	奥州江刺（公） -408006	奥州市		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	奥州江刺（公） -414006	奥州市		更地	（　）	不整形	西11m市道、南3m、角地		（都）商業 (80,400)
d	奥州江刺（公） -414071	奥州市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東22m県道、東6m、角地		（都）近商 (90,200)
e	奥州江刺（公） -414087	奥州市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、北3m、角地		（都）商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,113	100 [ 80.0]	[ 99.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 70.0]	25,540	100 [ 100.0]	25,540	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,500
b	(　 ) 16,234	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	23,029	100 [ 90.9]	25,334		25,300
c	(　 ) 19,256	100 [ 78.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	25,831	100 [ 99.0]	26,092		26,100
d	(　 ) 25,149	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	23,640	100 [ 94.6]	24,989		25,000
e	(　 ) 21,061	100 [ 100.0]	[ 95.7] 100	100 [ 75.0]	100 [ 102.0]	26,347	100 [ 100.0]	26,347		26,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	相場情報の不足	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	相場情報の不足	％／月 -0.12	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.16	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,500 円／㎡]

奥州 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,011,879	1,934,666	9,077,213	8,850,000	227,213	（　0.9446） 214,625	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,049,528 円　　　　（　 13,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奥州 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	230.00	Ｓ3	690.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	301 ㎡	14.2 m x 21.3 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～３階事務所（フロア貸し）。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	80.0	184.00	1,757	323,288	2.0	646,576
							0.0	0
一括 2～ 3	事務所	460.00	90.0	414.00	1,529	633,006	2.0	1,266,012
							0.0	0
～

～

～

計		690.00	86.7	598.00		956,294		1,912,588
								0

⑨年額支払賃料	956,294 円　×　12ヶ月　＝　 11,475,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 598.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,475,528 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 481,972 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,993,556 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,912,588 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,323 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,011,879 円　　　　（　 36,584 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奥州江刺（賃）　　　　-414053	1,821 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,927	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,760 円/㎡　月額支払賃料（　 1,757 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奥州江刺（賃）　　　　-414054	1,219 ( 1,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,593
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奥州 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	354,000 円	118,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	344,266 円	11,475,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 885,000 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	177,000 円	118,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,934,666 円　（　　　　　　 6,427 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,850,000 円（　　　　　 29,402 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,011,879 円
②総費用	1,934,666 円
③純収益　①－②	9,077,213 円
④建物等に帰属する純収益	8,850,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	227,213 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	214,625 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 713 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,049,528 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
奥州 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奥州 5-3

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　吉田　勇光

TEL.

鑑定評価額

7,770,000 円

１㎡当たりの価格

25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奥州市江刺川原町８１番４外｢江刺川原町２－２０｣				②地積　(㎡)	301 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗Ｓ2	小売店舗が建ち並ぶ既成の中心的商業地域	南西14m市道	水道、下水	水沢 7.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小売店舗等が建ち並ぶ旧来か
らの中心商業地域。

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

水沢駅北東方

7.8km

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は旧来からの中心商店街であるが、路線商業地域、また他市への顧客流出により商業繁華性は低下して
おり、民間土地取引も少なく、地価は若干の下落基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、奥州市江刺、水沢地区の商業地の他、県南内陸部の商業地域まで含まれる。需要者の中心は市内外の中
小事業者、個人事業者である。江刺及び水沢地区等の幹線道路沿いには大型店の出店が進み、中心商店街からの顧客流
出が顕著で、商店街も小規模店舗主体の構成となり商況は低迷し、商業地としての相対的地位は低下している。後継者
難もあり土地需要が低調な中、取引件数が少なく、取引の中心となる総額としての価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用の店舗等が多く、土地の取引については自用目的の取引がほとんどである。事業用不動産の賃貸市場
は成立しているが、土地価格を含めた投資額に見合う採算性が見込めないため、収益資料には限界がある。よって、本
件では、比準価格を妥当なものとして採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、奥州市全体に
おける商業地の不動産市場の推移・動向も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　花巻 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,700 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[148.1]

[100.0]
100

25,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

奥州市全体では人口微減、世帯数微増。新型
コロナによる直接的な影響はなく、有効求人
倍率は県平均より高いが、宅地需要の回復は
まだ弱い。

需要を喚起する地域要因の変動は特になく、
地価は弱含みの状態が続く。

概ね標準的画地と認められ、個別的観点から
の需要、競争力に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

奥州 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奥州江刺（公） -408006	奥州市		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	奥州江刺（公） -408007	奥州市		底地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	奥州江刺（公） -414052	奥州市		建付地	（　）	ほぼ台形	北16m国道、東3m、角地		（都）２住居 (70,200)
d	奥州江刺（公） -414055	奥州市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、東4m、二方路		（都）近商 (90,200)
e	奥州江刺（公） -414066	奥州市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西16m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,234	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	23,029	100 [ 91.0]	25,307	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,300
b	(　 18,377) 22,971	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,833	100 [ 85.6]	26,674		26,700
c	(　 ) 21,450	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	21,068	100 [ 81.9]	25,724		25,700
d	(　 ) 11,458	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 50.0]	100 [ 101.0]	22,576	100 [ 88.1]	25,625		25,600
e	(　 ) 7,400	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 35.0]	100 [ 100.0]	21,101	100 [ 82.0]	25,733		25,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,800 円／㎡]

奥州 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,994,399	1,934,719	9,059,680	8,850,000	209,680	（　0.9446） 198,064	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,737,057 円　　　　（　 12,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奥州 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	230.00	Ｓ3	690.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	301 ㎡	14.2 m x 24.7 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所、いずれもフロアー貸し。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

通路等共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	80.0	184.00	1,706	313,904	2.0	627,808
							0.0	0
2～ 3	事務所	230.00	90.0	207.00	1,548	320,436	2.0	640,872
							0.0	0
～

～

～

計		690.00	86.7	598.00		954,776		1,909,552
								0

⑨年額支払賃料	954,776 円　×　12ヶ月　＝　 11,457,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 598.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,457,312 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 481,207 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,976,105 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,909,552 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,294 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,994,399 円　　　　（　 36,526 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奥州江刺（賃）　　　　-414053	1,821 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,839	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,709 円/㎡　月額支払賃料（　 1,706 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奥州江刺（賃）　　　　-414054	1,219 ( 1,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,593
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奥州 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	354,000 円	118,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	343,719 円	11,457,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 885,000 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	177,000 円	118,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,934,719 円　（　　　　　　 6,428 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,850,000 円（　　　　　 29,402 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,994,399 円
②総費用	1,934,719 円
③純収益　①－②	9,059,680 円
④建物等に帰属する純収益	8,850,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	209,680 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	198,064 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 658 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,737,057 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,400 円／㎡）