別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奥州 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奥州 -7 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　東野　成紀   TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奥州市前沢字山下１１６番１ ②地積 　(㎡) 443   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:5.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに空地も見られる 住宅地域 東10.5m県道 水道、下水 前沢 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    45 ｍ、南   170 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いの既成住宅地域 街 路 基準方位北、１０． ５ｍ県道 交通 施設 前沢駅北方 1.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は土地利用度がやや低い住宅地域であるが、地域要因に特段の変動が認められないため、将来において も現況のとおり推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奥州市前沢地区の住宅地域一円であり、特に山下、田畠、古城字比良等の住宅地域との代替性が強い。需 要者は地区内居住者のうち地縁を有する層が中心になるものと判断される。前沢地区は駅東口や支所周辺の土地区画整 理事業地内の取引が多少みられる程度で、需要は低迷している。一方、近隣地域では割安感から底値を伺いつつあり、 地価は落ち着きをみせている。土地は４００～５００㎡で、総額５００万円台のものが取引需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件はほとんどみられず、近隣地域は自用目的の戸建住宅取得の動きが取引需要の中心とな っており、収益性より住環境の快適性、生活利便性等が重視される傾向が強い。従って、このような地域性を十分に考 慮した結果、信頼性の高い取引事例から導き出された比準価格を標準として、代表標準地からの検討を踏まえ、更に一 般的要因の動向等を勘案したうえで、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奥州 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [101.0] 100 [135.3] [102.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は令和２年からのコロナ禍で、個人 消費を中心に一旦落ち込んだものの、今年に 入ってから持ち直しており、不動産市況も活 発化している。 画地規模が大きいため、総額でみると値頃感 に欠け、需要は低調となっている。 東道路でやや競争力を有する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％