鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奥州 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奥州江刺（公） -414002	奥州市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m道路、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	奥州江刺（公） -414051	奥州市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	奥州江刺（公） -414063	奥州市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、東6m、南4m、三方路		（都）１中専 (70,200)
d	奥州江刺（公） -414067	奥州市		貸家建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e	奥州江刺（公） -414075	奥州市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、南西6m、角地		（都）１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,197	100 [ 128.7]	18,801	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	19,400
b	(　 ) 17,627	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	17,539	100 [ 94.1]	18,639		19,200
c	(　 ) 21,172	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	20,164	100 [ 109.1]	18,482		19,000
d	(　 ) 10,867	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 60.0]	100 [ 101.0]	17,896	100 [ 96.0]	18,642		19,200
e	(　 ) 12,914	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	17,553	100 [ 98.9]	17,748		18,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	業者仕入	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
e	業者仕入	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,100 円／㎡]

奥州 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,768,959	299,388	1,469,571	1,369,980	99,591	（　0.9692） 96,524	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,969,878 円　　　　（　 12,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奥州 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	160 ％	161 ㎡	12.7 m x 12.7 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２Ｋ、平均専有面積約３５㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	140.00	100.0	140.00	1,095	153,300	2.0	306,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		153,300		306,600
								0

⑨年額支払賃料	153,300 円　×　12ヶ月　＝　 1,839,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,839,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 73,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,766,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	306,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,943 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,768,959 円　　　　（　 10,987 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奥州江刺（賃）　　　　-414060	1,084 ( 1,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,118	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,097 円/㎡　月額支払賃料（　 1,095 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奥州江刺（賃）　　　　-414063	1,047 ( 1,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,047
c	奥州江刺（賃）　　　　-414065	1,147 ( 1,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,125

奥州 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	53,100 円	17,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	55,188 円	1,839,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 132,700 円	17,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	35,400 円	17,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,700 円	17,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 299,388 円　（　　　　　　 1,860 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,700,000 円	設計監理料率　 123,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,369,980 円（　　　　　 8,509 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,768,959 円
②総費用	299,388 円
③純収益　①－②	1,469,571 円
④建物等に帰属する純収益	1,369,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	99,591 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	96,524 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 600 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,969,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
奥州 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奥州 -6

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　吉田　勇光

TEL.

鑑定評価額

3,090,000 円

１㎡当たりの価格

19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	15,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奥州市江刺八日町２丁目２７４番８｢江刺八日町２－１－９｣				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	南4m市道	水道、下水	水沢 7.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

狭隘な道路が多い既成住宅地
域。

街

路

基準方位　北、　４
ｍ市道

交通

施設

水沢駅北東方

7.1km

法令

規制

（都）１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するものと予測する。土地取引はさほど活発ではな
いが、地価は底打ちし、概ね横這い傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江刺中心部近郊の住宅地域一円の範囲で、需要者は江刺地区に居住ないし就業の一次取得者が中心である
が、他地域からの転入も見られる。江刺の中心部岩谷堂地区に近く、周辺には大型店等も多く生活利便性は良好である
が、街路条件がやや劣るため地域内の既成住宅地はやや人気薄である。既成市街地のため中古物件取引が主であるが、
土地１８０㎡程度で３００万円～４００万円程度、新築の戸建物件で２０００万円前後が需要の中心と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

江刺中心部に比較的近くアパート等もあるが、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が形成されていないため収益価
格は低位に試算された。自用の住宅取得目的の取引を中心として市場価格が形成される地域であることから、本件では
、市場の実勢を反映した比準価格を妥当なものとして採用し、収益価格は参考に留め、さらに、代表標準地との検討を
踏まえ、奥州市全体の住宅地の不動産市場の推移・動向も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奥州 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 28,900 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[103.0]

100
[149.3]

[103.0]
100

19,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

奥州市全体では人口微減、世帯数微増。新型
コロナによる直接的な影響はなく、有効求人
倍率は県平均より高いが、宅地需要の回復は
まだ弱い。

周辺では小・中規模分譲が盛んで、取引価格
は高めである。

南道路であり、地域内における競争力は維持
されている。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

奥州 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奥州江刺（公） -408005	奥州市		更地	（　）	長方形	南6m私道、中間画地		（都）１低専 (40,80)
b	奥州江刺（公） -414054	奥州市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m私道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	奥州江刺（公） -414059	奥州市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、東6m、準角地		（都）１住居 (70,200)
d	奥州江刺（公） -414068	奥州市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e	奥州江刺（公） -414086	奥州市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北3m私道、中間画地		（都）２住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,013	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	25,255	100 [ 134.3]	18,805	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	19,400
b	(　 ) 25,709	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	24,960	100 [ 134.3]	18,585		19,100
c	(　 ) 26,315	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	25,038	100 [ 135.0]	18,547		19,100
d	(　 ) 12,680	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.4]	15,204	100 [ 81.5]	18,655		19,200
e	(　 ) 21,130	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	21,130	100 [ 113.2]	18,666		19,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +37.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +31.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,200 円／㎡]

奥州 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,798,038	307,195	1,490,843	1,408,680	82,163	（　0.9692） 79,632	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,625,143 円　　　　（　 10,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奥州 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	160 ％	161 ㎡	12.6 m x 12.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２Ｋタイプ、平均専有面積約３５㎡、地域における標準的階層のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,113	77,910	2.0	155,820
							0.0	0
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		155,820		311,640
								0

⑨年額支払賃料	155,820 円　×　12ヶ月　＝　 1,869,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,869,840 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 74,794 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,795,046 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	311,640 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,992 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,798,038 円　　　　（　 11,168 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奥州江刺（賃）　　　　-414052	1,032 ( 1,032)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,064	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,115 円/㎡　月額支払賃料（　 1,113 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奥州江刺（賃）　　　　-414062	1,188 ( 1,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,188
c	奥州江刺（賃）　　　　-414064	1,072 ( 1,072)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,105

奥州 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	54,600 円	18,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	56,095 円	1,869,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 136,500 円	18,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	36,400 円	18,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 307,195 円　（　　　　　　 1,908 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,408,680 円（　　　　　 8,750 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,798,038 円
②総費用	307,195 円
③純収益　①－②	1,490,843 円
④建物等に帰属する純収益	1,408,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	82,163 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	79,632 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 495 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,625,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,100 円／㎡）