別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奥州 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奥州 -4 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　勇光   TEL.

鑑定評価額 4,330,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奥州市江刺愛宕字境畑５２番９ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が見 られる新興住宅地域 北4m私道 水道、下水 水沢 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線県道背後の水沢寄りのミ ニ開発による住宅地域。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 水沢駅北東方 5.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農地も残る熟成途上の住宅地域で、今後も急速な宅地化はなく現環境のまま推移すると予測する。土地 取引は活発ではなく、地価は横這い乃至は若干の下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江刺中心部からやや郊外に位置する住宅地域一円で、需要者は江刺地区に地縁を有する水沢地区への通勤 者等の一次取得者が中心である。周辺には競合する民間のミニ開発地が散在し今後も徐々に供給は増加するものと見ら れるが、一定の生活利便性は備え、地価は底打ちしてきており、値頃感も出てきている。取引は土地が２５０㎡程度で ４００万円～４５０万円程度、新築の戸建物件で２０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅がほとんどの住宅地域で、アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場は成立していないため収益還元法 を適用することはできなかった。自用の住宅取得目的の取引を中心に市場価格が形成される地域であることから、本件 においては、比準価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、奥州市全体の住宅地の不動産市場の推移・動向も考 慮し、市場の実勢を反映した比準価格を妥当なものとして採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奥州 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [169.6] [100.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奥州市全体では人口微減、世帯数微増。新型 コロナによる直接的な影響はなく、有効求人 倍率は県平均より高いが、宅地需要の回復は まだ弱い。 街路幅員の狭い住宅地は不人気だが、値頃感 も出てきている。 概ね標準的画地と認められ、個別的観点から の需要、競争力に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％