別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奥州 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奥州 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　新沼　輝雄   TEL.

鑑定評価額 3,900,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奥州市水沢佐倉河字東高山２３５番４ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西6.5m市道 水道、ガス 水沢 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       192 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 奥州市中心部の北西方郊外に 位置する、周辺に農地も多い 住宅団地 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 水沢駅北西方 4.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地が存し開発の余地があるが、商業施設等との接近性に劣ることなどから新規の宅地開発は殆ど見られ ず、今後も当面地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奥州市水沢郊外の住宅地域一円で、主たる需要者は市内の居住者及び通勤者である。周辺に農地も多く残 り開発余地があるものの、店舗等との接近性に劣り開発業者による新規開発の動きは消極的で、既存の住宅地域におい てもエンドユーザーの需要は弱含みで地価は下落基調で推移している。土地は規模２００㎡程度で総額４００万円程度 が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は戸建住宅を主とした住宅地域であり賃貸需要に乏しく、収益価格を試算しようとしたものの純収益が生 じなかったが、土地需要者は同一需給圏内における類似の不動産との比較検討を踏まえ、市場における実際の取引価格 水準を主な指標として取引の意思決定を行う。したがって、取引事例に基づき地域の不動産市場の実態を反映した実証 的な価格である比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奥州 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [103.0] 100 [141.3] [101.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の新 規感染者数が落ち着く中、個人消費など一部 に持ち直しの動きがみられている。 周辺に農地も多く開発余地を残すが、生活利 便性に劣り新規の宅地開発の動きは乏しく、 地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％