別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八幡平 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡平 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓   TEL.

鑑定評価額 5,500,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡平市大更第２１地割２番６ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1.2 店舗 Ｗ2 店舗、住宅等が建ち 並ぶ幹線道路沿いの 商業地域 西8m県道 水道、下水 大更 510m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.9 ｍ、奥行　約　　  16.7 ｍ、規模　　       232 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧西根町の中心部で、旧国道 沿いに位置する旧来からの商 業地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 大更駅南西方 510m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に位置する幹線街路沿いの商業地域であるが、盛岡市への顧客流出が顕著となっている。従前から地価の 下落が続いているものの、今後の大更駅周辺まちづくり事業による地域変動要因に注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層の店舗兼住宅用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は八幡平市の旧西根町の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する 個人事業者及び県内の中小法人等であり、県外資本の参入は全国規模の生鮮スーパーや薬局以外は殆ど見られない。盛 岡市の中心商業地域や路線商業地域への顧客流出、後継者難等の要因により、不動産需要は低調である。土地取引は少 なく、また、画地規模が様々なため、需要の中心となる市場価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来からの中心的商業地域で、自用の店舗が利用の大半を占めており、貸店舗・貸事務所の収益物件は僅少 で、賃貸市場が形成されていないことから、収益価格は試算できなった。このような地域的特性を十分に考慮した結果 、複数の取引事例を中心に適正な補修正や価格形成要因の比較を行った比準価格を妥当なものとして採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、八幡平市内の商業地の需要動向を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩手 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,200 円／㎡ [ 94.5] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡平市の人口は微減、世帯数は微減。大更 駅周辺及び隣接地域のまちづくり環境整備基 本計画により、駅東西自由通路、病院移転等 が進んでいる。 顧客の流出が進み、地価は下落基調で推移し ているが、今後の大更駅周辺まちづくり事業 が及ぼす影響を見極める必要がある。 標準地は標準的な規模、形状であり、地域内 において十分な競争力が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％