別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八幡平 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡平 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓   TEL.

鑑定評価額 7,600,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡平市大更第２１地割１２４番２ ②地積 　(㎡) 697   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる閑静な 住宅地域 南東5m市道 水道、下水 大更 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.7 ｍ、奥行　約　　  37.4 ｍ、規模　　       697 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧西根町の中心部の近郊に位 置することから、交通利便性 がやや優る既成住宅地域 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 大更駅南方 870m 法令 規制 （都） １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に開発余地はあるものの、新規の住宅地開発は見られず、価格形成要因に特段の変化はない。新規の住宅取 得者による土地需要は少なく、今後も地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡平市の旧西根町の中心部から近郊に位置する住宅地域で、大更、田頭地区との代替性が強い。需要者 の中心は地縁的選好性を有する市内居住者で、他市町村からの流入は殆ど見られない。新規の住宅取得者による土地需 要は少なく、世帯分離に伴う取引が中心である。土地取引は３００㎡～８００㎡で３００万円～９００万円程度、新築 の一般住宅の分譲は見られず、５００万円～７００万円程度の中古住宅の取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が中心であるが周辺地域にはアパートの収益物件も散在していることから、収益価格の算定を試みたが、アパ ートは地主の資産運用の域を出ず、家賃は土地建物の投資額に見合う賃料水準が形成されていないため、純収益を確保 することが困難で、結果として収益価格を試算できなかった。自用の取引が中心であり、住環境の快適性を重視する住 宅地域の地域性を考慮して、比準価格を採用し、代表標準地との検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雫石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [146.9] [102.5] 100 10,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡平市の人口は微減、世帯数は微減。大更 駅周辺及び隣接地域のまちづくり環境整備基 本計画により、駅東西自由通路、病院移転等 が進んでいる。 交通利便性がやや優る住宅地域であるが、新 規の住宅地開発は見られず、世帯分離に伴う 住宅需要が中心で、地価の下落が継続してい る。 南東側の接面道路で、画地も標準的であり、 地域内において競争力が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％