別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 二戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二戸 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　服部　幸司   TEL.

鑑定評価額 4,830,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二戸市福岡字落久保１１番 ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗が建ち並ぶ 県道沿いの中心的商 業地域 西19m県道 水道、下水 二戸 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧奥州街道沿いの古くからの 商業地域 街 路 １９ｍ県道 交通 施設 二戸駅北東方 2.2km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 近年は郊外への商業集積が進んでいるが、二戸市を代表する店舗や事業所が立地する状況に大きな変化はなく、 今後も店舗や事業所主体の商業地域として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二戸市及び隣接市町の商業地域一円。需要者の中心は市内外の事業主のほか県内で事業展開している法人 で、県外資本の参入は少ない。自動車による購買行動に対応する形で小売店舗等の郊外移転が続き、商業繁華性は低下 傾向にあるものの、拠点性の高い店舗や事業所が多く立地し、二戸市の中心的な地位を維持している。土地取引は需給 ともに低調で画地規模も様々であるため取引の中心的な総額価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格の試算を試みたものの、賃料水準が低位で純収益の把握が困難であることから試算できなかった。一方、比準 価格の試算にあたっては二戸市内の商業地の取引事例を中心に要因比較を適正に行い、信頼性の高い比準価格が得られ た。自用の取引が中心であることから、実証性の高い比準価格をもって、岩手県北部広域の商業地域における不動産の 需給動向を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 二戸市では養鶏業などの地域経済を牽引する 産業も見られるものの、人口や住宅着工の減 少が続き、宅地需要は全般的に低調に推移し ている。 馬淵川西岸の荷渡地区で店舗の出店が相次ぐ 一方、近隣地域での商業投資活動は低調で、 空き店舗が徐々に増加している。 画地規模が小さく、競争力をやや欠いた状態 にある。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％