別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 二戸 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二戸 -3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　服部　幸司   TEL.

鑑定評価額 5,880,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二戸市福岡字横丁２６番 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,172) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東4.3m市道 水道、下水 斗米 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 二戸市の中心商業地域背後に 位置する住宅地域 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 斗米駅南東方 2.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 古くから住宅地域として推移した住宅地域で新規開発の余地が少ないことから、当面ほぼ現況のとおり推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二戸市内の住宅地域一円で特に福岡地区との代替性が強い。需要の中心は二戸市内居住者である。二戸市 の中心的な商業地域の背後に位置し、生活利便性は良好であるものの県道と河川に挟まれているため開発の余地は少な い。このため既存の宅地が需給の中心であるが、馬淵川西岸で住宅地の需給が活発化する一方で、近隣地域の不動産の 取引量は低調に推移している。取引の総額価格帯は土地面積２５０㎡で総額６００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 二戸市内に存する複数の取引事例から価格形成要因の比較を行い信頼性の高い比準価格が得られた。また、周辺にはア パート等の収益物件もみられるため収益価格の試算を試みたものの、賃料水準が低位であるために結果的に収益価格は 試算できなかった。従って、自己使用目的の取引が中心で、かつ居住の快適性が重視されている地域の特性を踏まえた 結果、信頼性の高い比準価格をもって、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二戸 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.5] 100 [ 80.1] [102.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 二戸市では養鶏業などの地域経済を牽引する 産業も見られるものの、人口や住宅着工の減 少が続き、宅地需要は全般的に低調に推移し ている。 利便性は良好であるが、狭小な街路が多く供 給量も限られているため、需要の伸びは期待 しにくい状態が続いている。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％