鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

二戸 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	二戸（公） -419006	二戸市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		（都）１低専居住誘導区域 (40,80)
b	二戸（公） -419096	二戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	二戸（公） -419098	二戸市		建付地	（　）	台形	北5.5m市道、中間画地		（都）１低専 (40,80)
d	二戸（公） -419077	二戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、南東4m、角地		（都）１低専 (40,80)
e	二戸（公） -419075	二戸市		更地	（　）	長方形	南西4m道路、中間画地		（都）１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,478	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	19,876	100 [ 107.0]	18,576	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.5] 　　　　 100	18,700
b	(　 ) 22,342	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	22,621	100 [ 121.4]	18,633		18,700
c	(　 ) 10,481	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 97.0]	17,414	100 [ 93.1]	18,705		18,800
d	(　 ) 11,167	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 84.5]	21,211	100 [ 107.1]	19,805		19,900
e	(　 ) 16,219	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	15,233	100 [ 89.1]	17,097		17,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,700 円／㎡]

二戸 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域及び周辺は、幅員４ｍ未満の街路が標準で、共同住宅等の特殊建築物の建築が県条例により制限されているため、アパート等の収益物件はほとんど認められず、収益費用項目等の把握が困難なため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
二戸 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

二戸 -2

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　服部　幸司

TEL.

鑑定評価額

2,210,000 円

１㎡当たりの価格

18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	15,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	二戸市福岡字橋場３３番２				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	北西3.6m市道	水道、下水	二戸 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

河川に近く、東側の幹線道路
に対して低地に位置する。

街

路

基準方位北、３．６
ｍ市道

交通

施設

二戸駅北東方

1.4km

法令

規制

（都）１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

河川と県道に挟まれた低地部で面的な拡がりに欠け、街路の整備状況に劣ることから積極的な新規の宅地開発も
行われておらず、当分の間は現状をほぼ維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +0.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 18,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は二戸市内の住宅地域一円で、特に福岡地区や石切所地区等との代替性が強い。需要の中心は二戸市内居住
者で市外からの人口流入は少ない。地勢や街路の状態から大々的な宅地開発が困難なため、既存の宅地が供給の中心で
ある。河岸段丘により形成された河川背後の低地部に位置し、生活利便性は確保されているものの狭小な街路が多く、
需要は低調に推移している。取引の総額価格帯は土地面積１２０㎡で総額２００万円台が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って信頼性の高い比準価格が得られた。古くからの住宅地であるが街路や
画地の状態から収益用建物を想定することが困難で、収益還元法は適用できず収益価格は試算しなかった。従って、自
己使用目的の取引が中心で、かつ居住の快適性が重視されている地域の特性を踏まえた結果、近時の同一需給圏におけ
る住宅地の不動産市場の推移・動向も十分に検討のうえで、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

二戸市では養鶏業などの地域経済を牽引する
産業も見られるものの、人口減少が続くなか
、宅地需要は全般的に低調に推移している。

低地に位置し、かつ幹線道路への出入りにや
や難があるため積極的な取得需要が認められ
ず、需要は減退傾向にある。

特段の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

二戸 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	二戸（公） -419006	二戸市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		（都）１低専 (40,80)
b	二戸（公） -419062	二戸市		建付地	（　）	不整形	接面道路無、無道路地		（都）１中専 (60,160)
c	二戸（公） -419100	二戸市		更地	（　）	不整形	南6m市道、北西6m、角地		（都）１住居 (60,200)
d	二戸（公） -419102	二戸市		貸家建付地	（　）	台形	北6.5m市道、中間画地		（都） (70,200)
e	二戸（公示） -406002	二戸市		更地	（　）	ほぼ台形	西6m道路、北6m、準角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,478	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	19,876	100 [ 112.0]	17,746	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.5] 　　　　 100	17,800
b	(　 ) 9,712	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 63.6]	15,118	100 [ 82.5]	18,325		18,400
c	(　 ) 20,747	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 84.8]	24,270	100 [ 124.6]	19,478		19,600
d	(　 ) 23,163	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	23,473	100 [ 116.6]	20,131		20,200
e	(　 ) 21,139	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	20,359	100 [ 119.2]	17,080		17,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -36.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,700 円／㎡]

二戸 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		街路幅員の関係で県条例による共同住宅の建築規模の制限が生じており、経済合理性を確保した収益物件の想定が困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ