別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 二戸 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二戸 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　服部　幸司   TEL.

鑑定評価額 7,320,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二戸市堀野字東側５４番３ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い県道背後の住宅 地域 北西4.7m市道 水道、下水 斗米 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 北方で近接する県道及びその 周辺の地域では商業施設の集 積が見られ、利便性は良好。 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 斗米駅北東方 1.2km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地外延部の利便性が高い住宅地域として熟成した状態にあり、今後も住宅地域として推移するものと予測さ れる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二戸市内の住宅地域一円で、特に北部の堀野地区や福岡地区等との代替性が強い。需要の中心は二戸市内 居住者で市外からの人口流入は多くない。供給は既存の宅地が中心で、一部に小規模分譲地の開発も見られる。平坦地 が少ない二戸市内の住宅地域としては平坦な地勢が確保され、北方には郊外型店舗の商業集積もあることから一定の生 活利便性が確保されている。取引の総額価格帯は土地面積３００㎡で総額７００万円台が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパート等の収益物件もみられるため収益価格の試算を試みたものの、賃料水準が低位であるために結果的 に収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は信頼性の高い複数の取引事例から得られた価格でその実証性は高い 。居住の快適性が重視されている地域の特性を踏まえた結果、代表標準地から規準した価格との均衡も考慮のうえ、比 準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二戸 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.5] 100 [ 80.0] [100.5] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 二戸市では養鶏業などの地域経済を牽引する 産業も見られるものの、人口減少が続くなか 、宅地需要は全般的に低調に推移している。 堀野地区では商業施設等が充実し地域の状況 に大きな変動はないものの、市内の宅地需要 は全般的に減退傾向にあり、その影響を受け ている。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％