別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 釜石 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釜石 5-2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐藤　真   TEL.

鑑定評価額 64,700,000 円  １㎡当たりの価格 47,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釜石市野田町２丁目１４番４内 ｢野田町２－１４－３３｣ ②地積 　(㎡) 1,350   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,200) 1.5:1 店舗 Ｓ1 店舗、営業所等が多 い国道沿いの路線商 業地域 北西16m国道、背面道 水道、ガス、下水 小佐野 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の幹線道路沿いに存する 路線商業地域で、津波被害を 受けなかった地域 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 小佐野駅南西方 1.6km 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域である。東北横断自動車道釜石秋田線が平成３１年３月に全線開通したが、特段の影響 は認められず、路線商業地の取引は依然として低調である。今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ沿道型店舗の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の幹線道路沿い及びこれに準ずる地域に存する商業地域と判定した。典型的な需要者は、沿道サー ビス業等を運営する個人事業者及び県内外の法人等である。被災した中心市街地周辺の商業地域等においては比較的活 発な取引が見られるが、郊外の幹線道路沿いに存する地域では需給に大きな変化は見られない。土地取引においては、 用途や画地規模の多様化により需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の幹線道路沿いに存する商業地域であり、不動産市場においては自己使用目的の取引が大半である。典型的な需要 者は類似不動産の取引価格、取引動向等を重視する傾向にあることから比準価格の規範性は高いものと判断した。なお 、店舗等の賃貸市場は未成熟で適切な賃貸事例が得られなかったので収益還元法は適用しなかった。以上により、本件 においては釜石市における商業地の不動産市場を勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 釜石市内の土地取引・新設住宅着工の件数は ともに減少傾向にある。復興事業の進捗、人 口減少も相まって不動産市場は総じて弱含ん でいる。 郊外の路線商業地域であるが、立地条件等か ら震災後の土地需要は低調であり、地価はや や下落傾向にある。 二方路でやや市場競争力が認められる。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％