別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 陸前高田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   陸前高田 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　畠山　順   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 陸前高田市高田町字馬場前１１４番外４筆 (高田地区被災市街地復興土地区画整理事業施行地区ＫＣ１６－１) ②地積 　(㎡) 494   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 地区計画等 (100,400) 1:1 店舗兼事務所 Ｗ2 店舗、事務所等のほ か空地も見られる商 業地域 北東20m県道、北西側道 水道、下水 ＢＲＴ陸前高田 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 嵩上エリアに区画整理事業に よって形成された中心商業地 域である。 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 ＢＲＴ陸前高田駅 150m 法令 規制 （都） 商業 (100,400) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業により形成された商業地域である。店舗等の集積により、将来的には中心市街地として発展するも のと予測する。新型コロナウイルス感染症による将来不安が地価に与える影響等に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は陸前高田市内の商業地域及びこれに準ずる地域と判定した。典型的な需要者は、店舗、事業所等の利用を 目的とする県内外の個人、法人等が中心である。嵩上エリアにおける区画整理事業により形成された商業地域であり、 店舗等は疎らであるが、将来的には中心市街地として発展していくことが期待される。土地取引については、需要者の 業種、取引対象の画地規模等が多様化していること等により需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整理事業により形成された商業地域であり、自己使用目的の取引が大半である。典型的な需要者は、類似不動産の 取引価格、取引動向等を重視する傾向にあることから比準価格の規範性は高いものと判断した。店舗等の建ち並びが疎 らであり、賃貸市場は未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。以上により、本件においては陸前高田市に おける不動産市場を勘案し、代表標準地からの検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釜石 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [140.0] [105.0] 100 35,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影 響により依然として厳しい状況にあり、先行 きに対する不透明感が不動産市況に与える影 響が懸念される。 市内における復興事業も終盤に差し掛かり、 中心市街地として発展が期待されるが、店舗 等の集積は一服感があり、地価は下落傾向に ある。 地域内の標準的画地であり、市場競争力に影 響を及ぼすような格別の要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -16.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　 +20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％