別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 一関 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一関 5-4 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一関市東山町長坂字町７７番 ②地積 　(㎡) 414   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:8.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層店舗兼住宅を中 心とした既成商業地 域 南東13m県道 水道、下水 猊鼻渓 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小売店舗等が建ち並ぶ県道沿 いの既成商業地域 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 猊鼻渓駅北西方 670m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 東山町の中心部に位置する既成の商店街であるが、新規投資は見られず、土地利用の状況も従来と変わらないな ど地域内に特段の変動要因がないことから、今後とも地価は下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧東磐井郡内の既成商業地域及び商住混在地域である。主たる需要者層は市内の個人や中小事業者であり 、圏外業者や大手企業の参入はほとんど見受けられない。旧一関市内の幹線道路沿いに大型商業施設の進出が相次ぎ、 顧客が流出している影響もあり、新規の出店はなく、商況の衰退が続いている。同一需給圏が広範囲で、また東山町内 では商業地の取引がほとんど見られなくなっていることから、需要の中心価格帯を見出すのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は小売店舗や事業所等を中心とする既成の商業地域内に位置し、市場参加者は繁華性等を考慮しながら、周辺に おける土地の取引価格を重視して行動するものと予想される。一方で、近隣地域は自用の店舗や店舗併用住宅が多く、 賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件においては規範性を有する取引 事例より求められた比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奥州 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [106.7] [100.0] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一関市全体で人口減少率、高齢化率とも県平 均を上回っている。不動産市場において、新 型コロナの影響は軽微であるが、今後も注視 が必要である。 旧一関市等の路線商業地域への顧客流出によ り繁華性の劣化が続いており、地価も下落傾 向で推移している。 地域においては標準的画地であり、他の不動 産と比較した需要の程度、競争力等に特段の 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％