別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 一関 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一関 5-3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　東野　成紀   TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一関市千厩町千厩字舘山６番１ ②地積 　(㎡) 740   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 店舗 Ｓ1 沿道サービス関連施 設等が建ち並ぶ路線 商業地域 南東16m国道 水道、下水 千厩 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いに店舗、事業所等が 建ち並ぶ商業地域 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 千厩駅南西方 1.5km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域であるが、ここ数年新規投資はみられず、今後とも現況のとおり推移するものと予測さ れる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は一関市千厩町の商業地域一円のほか、旧一関市の商業地域や住商混在地域も含まれる。需要者は市内の商 業者が中心であるが、大手法人の進出も認められる。近隣地域は路線商店街であり、ある程度の商業集積を誇るが、地 域経済の低迷と背後の購買力の脆弱さから、このところ新規投資が途絶え、繁華性はやや劣化している。取引需要の中 心価格帯は、売買がほとんどみられないことや画地規模が多様なことから、その把握が困難な状況となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は商業地域であり、地域要因として本来は収益性が重視されるべきであるが、貸店舗等の収益物件はごく少な く、賃貸市場が成立していないため、止むを得ず収益価格の試算は見送ることとした。このような地域性を十分に考慮 した結果、信頼性の高い取引事例から導き出された比準価格を標準として、代表標準地からの検討を踏まえ、更に一般 的要因の動向等を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奥州 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [100.0] 100 [ 73.9] [100.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は令和２年からのコロナ禍で、個人 消費を中心に一旦落ち込んだものの、今年に 入ってから持ち直しており、不動産市況も活 発化している。 バイパス沿いに立地しているが、商圏が狭い ほか、背後の購買力も劣るため、地価は下落 傾向となっている。 近隣地域の標準的な画地であり、競争力は普 通程度である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　  +8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％