別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 一関 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一関 -6 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　東野　成紀   TEL.

鑑定評価額 4,420,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一関市千厩町千厩字石堂１５番２０ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南西5m市道 水道、下水 千厩 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後の住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 千厩駅南西方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動が認められないため、将来においても現況のと おり推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は一関市千厩町内の住宅地域一円であり、特に千厩字石堂、構井田、宮敷地区等との代替性が強い。需要者 は町内居住者のうち地縁を有する層が中心になるものと判断される。千厩町は市町村合併後に一関市となり、東磐井地 区の中心的な役割を失った結果、不動産市場が冷え込んでしまった。また、近隣地域の地価はやや高位にあるため需給 共に乏しく、取引も少ない。土地は３００㎡程度で、総額５００万円前後のものが取引需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自用の戸建住宅が利用の大半を占めており、アパート等の収益物件はみられないほか、対象標準地は接道 状況等の画地条件から事業採算性を有する賃貸用建物を想定することが困難であるため、収益価格の試算は見送ること とした。このような地域性を十分に考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導出された比準価格を標準として、代表 標準地からの検討を踏まえ、更に一般的要因の動向等も勘案したうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　遠野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,200 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [ 84.3] [102.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は令和２年からのコロナ禍で、個人 消費を中心に一旦落ち込んだものの、今年に 入ってから持ち直しており、不動産市況も活 発化している。 商店街に近く、熟成した住宅地域であるが、 地価がやや高位であるため、需要は減退傾向 である。 南西道路でやや競争力を有する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％