別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 一関 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一関 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.

鑑定評価額 1,900,000 円  １㎡当たりの価格 7,890 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一関市東山町長坂字南山谷６９番３ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 南西10m県道 水道、下水 猊鼻渓 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   175 ｍ、西    55 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地の県道沿いに位置する 住宅地域 街 路 基準方位　北、１０ ｍ県道 交通 施設 猊鼻渓駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 東山町の中心市街地から離れた住宅地域であり、特段の変動要因も認められないことから、今後とも概ね現況を 維持し、地価についてはやや下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,890 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東山町を中心とする旧東磐井郡内の比較的郊外に位置する住宅地域で、主たる需要者層は圏内の居住者で あり、地縁的選好性が認められる。東山町内においては、住宅地の価格に値頃感が出てきているものの、需要増には結 び付いておらず、人口減少や少子高齢化等の影響により、地価の下落傾向に歯止めがかかっていない。土地取引の総数 は少ないが、市場での需要の中心となる価格帯について、画地規模２５０㎡程度で総額２００万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に位置し、市場参加者は居住の快適性、利便性等を考慮しながら、周辺におけ る土地の取引価格を重視して行動するものと予想される。一方で、近隣地域はアパート等の収益物件がほとんど見られ ず、賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件においては規範性を有する 取引事例より求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　遠野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,200 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [177.3] [102.0] 100 7,980  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一関市全体で人口減少率、高齢化率とも県平 均を上回っている。不動産市場において、新 型コロナの影響は軽微であるが、今後も注視 が必要である。 町の中心部から離れた住宅地域であり、宅地 需要を喚起する変動要因は認められず、依然 として地価の下落傾向が続いている。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +30.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％