別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 遠野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   遠野 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　近藤　光保   TEL.

鑑定評価額 9,600,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠野市中央通り１９１番２ ｢中央通り５－３２｣ ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2.5 店舗 Ｗ2 小売店舗、金融機関 等が建ち並ぶ既成商 業地域 南西12m県道 水道、下水 遠野 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 遠野駅南方 360m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 遠野市中心部に位置する県道沿いの商業地域である。幹線道路沿いの大型店舗への顧客流出による既存商業地域 の衰退が進行しており、今後も同様の傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は遠野市の中心商業地域。需要者は地元事業者または個人である。市中心部の核店舗「とぴあ」に市役所庁 舎が移転入居したが、対象地周辺への影響はほとんど見られず、衰退傾向が続いている。事業採算が見込めない中、店 舗建築等のための土地取引は極めて少なく、駐車場の確保のための取引が見られる程度で、需要の中心となる価格帯の 把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は、自用の店舗等が多く、土地の取引は自用目的の取引が主体で、収益性に着目した投資目的の取引はほとんど みられない。老朽化した空き店舗の賃貸物件も多少見受けられるが、事業採算が見込めないため借り手がほとんどなく 、賃貸市場はほとんど成立していない。よって、本件では、比準価格を再吟味し、さらに代表標準地からの検討を踏ま え、遠野市における商業地の不動産市場の推移・動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北上 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [141.6] [100.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数微減のなか、景気は一部に 持直しの動きがみられる。新型コロナウイル ス新規感染者数は落ち着いているが今後の影 響は不透明。 平成２９年に市役所新庁舎が中心部に移転し たが、その後既存商業地域の衰退・空洞化は 依然として続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　  +8.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％