別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 久慈 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久慈 -3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　大下　智   TEL.

鑑定評価額 2,720,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久慈市西の沢第６地割１番６６ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか工場 等が混在する住宅地 域 南6.3m市道 水道、下水 久慈 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後に位置し、一般住宅 のほか工場等も混在する住宅 地域 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 久慈駅西方 1.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は国道背後の既成住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められないが、土地の需給は従来から弱く、 当面現状のまま地価も下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は久慈市の住宅地域一円で、市内居住者及び通勤者が主たる需要者層である。当該地域は市街地外縁に位置 し、久慈市にあっては中庸的な居住環境を維持している住宅地域であるが、周辺には事業所等も散見され、以前から土 地需要は弱く、土地取引は低調である。需給の中心価格帯は、更地で２００㎡、４００万円前後、中古住宅は築年数に もよるが６００万～１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が所在する地域は、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、周辺にはアパート等の収益物件が若干は見受 けられるものの、地主の節税対策等が中心で賃貸市場が形成されていないことから、収益価格は求めなかった。したが って、実証的で市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、新型コロナウィ ルス感染症による地価への影響は認められない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久慈市は少子高齢化等を背景として、土地需 要の減退が継続している。 地域要因に特段の変動は認められず、地価は 下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％