鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

久慈 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	久慈（公示） -409004	久慈市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南6m、角地		（都）１中専 (70,200)
b	久慈（公示） -409008	久慈市		更地	（　）	不整形	西4m未舗装市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	久慈（公示） -41110	久慈市		建付地	（　）	台形	南東8.5m市道、北東4m、南西4m、三方路		（都）２中専 (70,200)
d	久慈（公示） -41112	久慈市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e	久慈（公示） -41116	久慈市		更地	（　）	不整形	南東3m未舗装道路、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,467	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	20,262	100 [ 117.2]	17,288	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	17,500
b	(　 ) 12,122	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 88.2]	13,675	100 [ 79.2]	17,266		17,400
c	(　 ) 6,716	100 [ 70.0]	[ 99.5] 100	100 [ 55.0]	100 [ 96.2]	18,043	100 [ 107.6]	16,769		16,900
d	(　 ) 14,018	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	15,236	100 [ 87.8]	17,353		17,500
e	(　 ) 9,475	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 67.1]	14,078	100 [ 80.8]	17,423		17,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	借家購入	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -3.0
c	借家購入	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -32.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,500 円／㎡]

久慈 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適切な造成事例が得られないため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		戸建住宅が中心の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるほか、用途地域の観点からも事業採算性を有する賃貸用建物を想定することが困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
久慈 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久慈 -2

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　大下　智

TEL.

鑑定評価額

5,390,000 円

１㎡当たりの価格

17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久慈市畑田第２６地割１８４番２				②地積　(㎡)	306 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (40,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多く見られる住宅地域	西10m市道	水道、下水	久慈 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層戸建住宅の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地からやや西方に位
置する郊外の住宅地域

街

路

基準方位北、１０ｍ
市道

交通

施設

久慈駅西方

2.6km

法令

規制

（都）１低専
(40,80)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は市街地からやや距離のある住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められないが、土地の需給は従来
から弱く、当面現状のまま地価も下落傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層戸建住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 17,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は久慈市郊外の住宅地域一円で、市内居住者及び通勤者が主たる需要者層である。当該地域は市街地からや
や遠いため周辺には農地等が多く残っており、交通接近条件に難があることから以前から土地需要が弱く、土地取引は
低調である。需給の中心価格帯は、更地で３００㎡、５００万円前後、中古住宅は築年数にもよるが６００万～８００
万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が所在する地域は、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、周辺にはアパート等の収益物件が若干は見受
けられるものの、地主の節税対策等が中心で賃貸市場が形成されていないことから、収益価格は求めなかった。したが
って、実証的で市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。なお、新型コロナウィルス感染症による地価への影響は認められない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　久慈 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 22,200 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[103.0]

100
[120.6]

[101.0]
100

17,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

久慈市は少子高齢化等を背景として、土地需
要の減退が継続している。

地域要因に特段の変動はないが、市街地から
やや遠く、以前から需給とも弱含みで地価も
下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

久慈 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	久慈（公示） -41101	久慈市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、西5m、二方路		（都） (70,200)
b	久慈（公示） -41109	久慈市		更地	（　）	不整形	北東5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	久慈（公示） -41117	久慈市		更地	（　）	正方形	北2.5m私道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	久慈（公示） -41155	久慈市		更地	（　）	不整形	北4m未舗装私道、中間画地		（都）２中専 (60,160)
e	久慈（公示） -41157	久慈市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東9m市道、南西5.5m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,171	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 93.6]	11,412	100 [ 76.2]	14,976	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	15,100
b	(　 ) 7,974	100 [ 50.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	17,457	100 [ 109.5]	15,942		16,100
c	(　 ) 7,592	100 [ 60.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	18,022	100 [ 105.6]	17,066		17,200
d	(　 ) 19,268	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	20,797	100 [ 116.5]	17,852		18,000
e	(　 ) 21,172	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.5]	23,705	100 [ 138.4]	17,128		17,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	親族間取引	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 0.0
b	親族間取引	％／月 -0.09	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	隣地引受	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +7.0
c	隣地引受	％／月 -0.08	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,600 円／㎡]

久慈 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地が所在する地域は、自用の戸建住宅を中心とした地域で、賃貸物件がほとんど見受けられず、賃貸市場が成立していないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ