鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北上 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北上（公示） -407040	北上市		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、西6m、角地		（都）１低専 (60,80)
b	北上（公） -4031	北上市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
c	北上（公示） -407006	北上市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m私道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	北上（公） -4027	北上市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	北上（公） -4035	北上市		更地	（　）	長方形	南西6m私道、北東6m、二方路		（都）準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,193	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	30,372	100 [ 104.0]	29,204	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,200
b	(　 ) 29,279	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	31,679	100 [ 108.2]	29,278		29,300
c	(　 ) 15,420	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	27,618	100 [ 102.7]	26,892		26,900
d	(　 ) 28,341	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	31,490	100 [ 107.1]	29,402		29,400
e	(　 ) 39,377	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	38,014	100 [ 135.7]	28,013		28,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,700 円／㎡]

北上 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので求めない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,482,082	413,136	2,068,946	1,935,000	133,946	（　0.9692） 129,820	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,649,388 円　　　　（　 11,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北上 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	50 ％	80 ％	80 ％	230 ㎡	11.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４５㎡のファミリータイプの住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	180.00	100.0	180.00	1,195	215,100	2.0	430,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		215,100		430,200
								0

⑨年額支払賃料	215,100 円　×　12ヶ月　＝　 2,581,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,581,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 103,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,477,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	430,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,130 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,482,082 円　　　　（　 10,792 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北上公（賃貸）　　　　-40415	1,204 ( 1,201)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,095	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,197 円/㎡　月額支払賃料（　 1,195 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北上公（賃貸）　　　　-40421	1,259 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,298
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北上 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,000 円	25,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	77,436 円	2,581,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,000 円	25,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	50,000 円	25,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 413,136 円　（　　　　　　 1,796 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,935,000 円（　　　　　 8,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,482,082 円
②総費用	413,136 円
③純収益　①－②	2,068,946 円
④建物等に帰属する純収益	1,935,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	133,946 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	129,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 564 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,649,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北上 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北上 -5

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　吉田　美弥

TEL.

鑑定評価額

6,600,000 円

１㎡当たりの価格

28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北上市上野町４丁目１３６番１外｢上野町４－１６－９｣				②地積　(㎡)	230 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほか空地も多い郊外の住宅地域	北6m市道	水道、下水	村崎野 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

未利用地も多く見られる区画
整理済みの住宅地域　

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

村崎野駅南東方

2.3km

法令

規制

（都）１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理事業により整備された住宅地域で、未利用地も多いが、最近ではアパート用地の取引が活発であり
、今後は戸建住宅とアパートが混在する住宅地域として、徐々に熟成度を高めながら推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね中心市街地外延部の住宅地域で、需要者の中心は市内居住者及び通勤者である。近隣地域周辺は街区
整然とした居住環境良好な住宅地域であるが、小学校区の東端にあって各種接近条件に劣るため、やや人気が低かった
。但し、直近ではキオクシアの工場新設の影響で、通勤に便利な当地域における宅地需要が増加している。取引は更地
、中古物件ともに増加しており、土地は２５０㎡程度で７００万円前後の物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の収益物件も多く見られるが、建築費が高止まり傾向にある中、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が
形成されていないため、収益価格は低位に試算されたと思料する。自用の住宅取得目的の取引を中心として市場価格が
形成される地域であることから、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北上 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[108.1]

[100.0]
100

28,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

キオクシア㈱の第２製造棟が着工される見込
みとなり、用地整備等の工事関連業者の流入
やアパート用地取得の動きも活発化している
。

小学校学区の東端にあり、通学に不便なため
、人気はやや低かったが、増加傾向にある住
宅地需要の受け皿となっており、取引も増え
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北上 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北上（公） -4050	北上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、南6m、角地		（都）１低専 (50,80)
b	北上（公） -4051	北上市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
c	北上（公） -4052	北上市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
d	北上（公） -4057	北上市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e	北上（公示） -407040	北上市		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、西6m、角地		（都）１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,461	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 65.0]	100 [ 106.1]	34,257	100 [ 117.8]	29,081	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,100
b	(　 ) 18,150	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 75.0]	100 [ 95.0]	25,652	100 [ 91.4]	28,066		28,100
c	(　 ) 39,497	100 [ 120.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	33,145	100 [ 115.1]	28,797		28,800
d	(　 ) 19,444	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.0]	27,695	100 [ 97.6]	28,376		28,400
e	(　 ) 32,193	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	30,372	100 [ 105.7]	28,734		28,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
c	買進み	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,700 円／㎡]

北上 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,509,084	438,978	2,070,106	1,935,000	135,106	（　0.9692） 130,945	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,672,347 円　　　　（　 11,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北上 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	50 ％	80 ％	80 ％	230 ㎡	11.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４５㎡のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,208	217,440	2.0	434,880
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		217,440		434,880
								0

⑨年額支払賃料	217,440 円　×　12ヶ月　＝　 2,609,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,609,280 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 104,371 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,504,909 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	434,880 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,175 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,509,084 円　　　　（　 10,909 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北上公（賃貸）　　　　-40408	1,245 ( 1,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,245	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,210 円/㎡　月額支払賃料（　 1,208 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北上公（賃貸）　　　　-40415	1,204 ( 1,201)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,147
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北上 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,000 円	25,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	78,278 円	2,609,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,000 円	25,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	50,000 円	25,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 438,978 円　（　　　　　　 1,909 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,935,000 円（　　　　　 8,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,509,084 円
②総費用	438,978 円
③純収益　①－②	2,070,106 円
④建物等に帰属する純収益	1,935,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	135,106 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	130,945 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 569 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,672,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,600 円／㎡）